Heraklion_chaosΗ διαδικασία «ρύθμισης και τακτοποίησης» των αυθαιρέτων κατασκευών ή/και χρήσεων, από τα τέλη του Σεπτέμβρη με το νόμο 4014/2011, αποτελεί μια «ατελή και βιαστική» προσπάθεια να αντιμετωπιστεί το «πρόβλημα» των αυθαιρέτων, με  λογικές που απέχουν από κάθε συλλογική και επιστημονική διαπραγμάτευση, όπως έχει επισημάνει το ΤΕΕ/ΤΑΚ. Η σπουδή για την άμεση εφαρμογή του νόμου,  καταδεικνύει το μονοδιάστατο εισπρακτικό χαρακτήρα του εγχειρήματος, ενώ η  πρόσφατη νομοθετική τροποποίηση αρκετών διατάξεων, σε δύο μόλις μήνες από την εφαρμογή του, επιβεβαιώνει την πάγια θέση μας ότι η αυθαίρετη δόμηση δεν αντιμετωπίζεται μόνο με διοικητικού τύπου μέτρα ή «ρυθμίσεις».

Η απουσία κάθε πολεοδομικής λογικής, αλλά και των σχετικών μ’ αυτή  προβλέψεων, αποκαλύπτει με χαρακτηριστικό τρόπο την αδιαφορία για ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος και βέβαια, τονίζει ακόμη περισσότερο την έλλειψη κάθε στρατηγικής που έχει να κάνει με τα εκκρεμή ζητήματα των πολιτικών γης και την αδήριτη ανάγκη εκσυγχρονισμού των διαδικασιών παραγωγής του δομημένου περιβάλλοντος. Η συμμόρφωση σε ένα αξιόπιστο πλαίσιο θεσμικών και κανονιστικών ρυθμίσεων που θα τελεί υπό τον πραγματικό έλεγχο των εντεταλμένων δημόσιων υπηρεσιών και των μηχανισμών ελέγχου της ποιότητας του οικιστικού και του φυσικού περιβάλλοντος, εξακολουθεί να αφήνει ασυγκίνητη την κεντρική πολιτική «ρυθμίσεων» σ’ αυτό τον τομέα, παρά τους συστηματικούς αγώνες του ΤΕΕ και των συλλογικών επιστημονικών φορέων του τόπου για πολλά χρόνια.

Ως αποτέλεσμα, υπήρξε και τώρα η ψήφιση (με σχεδόν συνοπτικές διαδικασίες από τη Βουλή) ενός νέου νομοθετήματος που θεωρούμε ότι έρχεται να ολοκληρώσει την πολύχρονη και απαράδεκτη πολεοδομικά και κοινωνικά υποβάθμιση του οικιστικού  και φυσικού περιβάλλοντος, του τοπίου και του δημόσιου χώρου, με καταστροφικό τρόπο. Η λογική των «ρυθμίσεων» επιβραβεύει όχι μόνο αυτούς που υποχρεώθηκαν σε σπάνιες περιπτώσεις να αυθαιρετήσουν αλλά κυρίως όλους εκείνους που αντιμετωπίζουν τη γη και τη στέγη ως εμπορεύματα και προϊόντα συναλλαγής και όχι ως δημόσια και κοινωνικά αγαθά. Οι όποιες προσδοκίες είχαν δημιουργηθεί για αναπλάσεις των περιοχών αυθαιρέτων με πόρους του Πράσινου Ταμείου, ώστε να καταστούν βιώσιμες με στοιχειώδη τρόπο, διαψεύστηκαν δραματικά από το γεγονός ότι στο Πράσινο Ταμείο θα διατεθεί μόλις το 5% των εισπράξεων από την όλη διαδικασία. Το υπόλοιπο 95% προορίζεται για τη μαύρη τρύπα των δημοσιονομικών ελλειμμάτων. Στη λογική αυτή,δηλώνουμε πως ήμασταν και εξακολουθούμε να είμαστε απέναντι και κάθετα αντίθετοι.

Η παράταση της προθεσμίας υπαγωγής στη «ρύθμιση», φανερώνει την πραγματική αδυναμία ανταπόκρισης στο μέτρο, κυρίως λόγω της βαθειάς οικονομικής κρίσης, αλλά και μιας αντίληψης προχειρότητας από την πλευρά του ΥΠΕΚΑ. Το Υπουργείο «Περιβάλλοντος», για μια ακόμη φορά, δεν καταφέρνει να ανταποκριθεί στο θεσμικό ρόλο του απέναντι στους πολίτες, αλλά και στους μηχανικούς που επωμίζονται με αιφνίδιο τρόπο την ευθύνη εφαρμογής του νόμου. Η εκτίμηση του τεχνικού κόσμου είναι ότι η παράταση αυτή δεν αρκεί και απαιτείται σημαντικά μεγαλύτερη, τουλάχιστον μέχρι να βγει η χώρα από το θανάσιμο κύκλο της ύφεσης και να μπορέσει το μέτρο στοιχειωδώς να εφαρμοστεί.

Το ΤΕΕ, παρά τις δυσκολίες που έγκαιρα επισήμανε, ανέλαβε ένα απαιτητικό αλλά και καινοτόμο ρόλο στην αποκλειστική ηλεκτρονική διεκπεραίωση της διαδικασίας «ρύθμισης» αυθαιρέτων απ’ ευθείας από τους μηχανικούς. Ένα εγχείρημα δύσκολο, για ένα δημόσιο φορέα που ειδικά αυτή την περίοδο πλήττεται βάναυσα από την εφαρμογή των δημοσιονομικών πολιτικών και της εργασιακής εφεδρείας, δείγμα της τεχνογνωσίας και των δυνατοτήτων που μένουν αναξιοποίητες στο Δημόσιο Τομέα. Είναι το πρώτο βήμα εφαρμογής στην πράξη μιας σειράς αλλαγών που έχουν θεσμοθετηθεί τα δυο τελευταία χρόνια και σχετίζονται με τις ηλεκτρονικές υπηρεσίες του δημόσιου τομέα προς τους πολίτες όπως εδώ και καιρό θα έπρεπε να έχουν υλοποιηθεί. Αλλαγές που ενισχύουν τη διαφάνεια και τη λογοδοσία και σχετίζονται με νέες διαδικασίες εγκρίσεων, πιστοποιήσεων και αδειοδοτήσεων αλλά και  διασύνδεσης των δημόσιων πληροφοριακών συστημάτων για τη βελτίωση της λειτουργίας και της συνεργασίας των δημοσίων υπηρεσιών.

Η όλη προσπάθεια, όπως καθετί νέο, δεν στερείται προβλημάτων. Οι δημοσιονομικοί περιορισμοί, η απαξίωση του δημόσιου τομέα με την αποστέρηση πολύτιμων πόρων, κυρίως σε στελεχικό δυναμικό και η πίεση για επιτάχυνση του ρυθμού υλοποίησης των αλλαγών, αποτελούν σημαντική τροχοπέδη. Δεν  αποτρέπουν όμως την προσπάθεια που ξεκίνησε, η οποία ευελπιστούμε ότι θα τύχει της ανάλογης υποστήριξης από το σύνολο του τεχνικού κόσμου.

Για το σκοπό αυτό, το ΤΕΕ/ΤΑΚ έδειξε ετοιμότητα στη συλλογή και κωδικοποίηση χρήσιμων πληροφοριών από τις διαθέσιμες πηγές, το ΥΠΕΚΑ ή το ΤΕΕ, έτσι ώστε να μπορεί να παρέχει άμεση και έγκυρη πληροφόρηση, με δεδομένες τις ασφυκτικές προθεσμίες του νόμου. Σε κάθε περίπτωση, επισημαίνεται ότι η τελική ευθύνη για την ερμηνεία και την εφαρμογή του νόμου ανήκει στο ΥΠΕΚΑ και για την ηλεκτρονική διεκπεραίωση στο ΤΕΕ και όχι φυσικά στο ΤΕΕ/ΤΑΚ.

Σ’ αυτό το περιβάλλον και δυο μήνες από τη στιγμή που εφαρμόστηκε ο νόμος για τη «ρύθμιση» των αυθαιρέτων, του ΤΕΕ/ΤΑΚ θεωρεί απαραίτητο με υπεύθυνο και απλό τρόπο να δώσει απαντήσεις σε βασικά ζητήματα ή απορίες των πολιτών, όπως  επιτάσσει ο ρόλος του ως επίσημος τεχνικός σύμβουλος της πολιτείας. Έτσι, θα  αποφευχθούν φαινόμενα παρερμηνειών ή παραπληροφόρησης τα οποία στις  περισσότερες περιπτώσεις δημιουργούν σύγχυση και οδηγούν σε εσφαλμένα  συμπεράσματα και αποφάσεις. Για όσα θέματα και ζητήματα έχουν προκύψει ή  προκύπτουν, τα οποία δεν αντιμετωπίζονται από το νόμο, ούτε και από τις επίσημες διευκρινήσεις του ΥΠΕΚΑ, αξιολογούνται και αφού κωδικοποιηθούν, αποστέλλονται από το ΤΕΕ/ΤΑΚ στις αρμόδιες υπηρεσίες του ΥΠΕΚΑ.

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΤΕΕ/ΤΑΚ για τη συνολική λογική και τις διαδικασίες υπαγωγής στη «ρύθμιση» Αυθαιρέτων

Το ΤΕΕ/ΤΑΚ εδώ και δεκαετίες παρακολουθεί το πρόβλημα των αυθαιρέτων στην Ανατολική Κρήτη και ιδιαίτερα στο Ηράκλειο. Το Σεπτέμβριο, πριν από την ψήφιση του νόμου, η Αντιπροσωπεία του τμήματος αποφάσισε τη σύσταση ερευνητικής ομάδας για τη μελέτη των αιτίων που οδήγησαν στην έκρηξη της αυθαίρετης δόμησης. Μετά τηνψήφιση του νόμου, διοργάνωσε τρεις ημερίδες‐σεμινάρια στο Ηράκλειο και στον ΆγιοΝικόλαο, ενώ προγραμματίζει και άλλες σχετικές ενημερωτικές και επιμορφωτικές δράσεις για όλους τους μηχανικούς, μέλη του ΤΕΕ αλλά και τεχνολόγους. Επιπλέον, συστηματικά παρέχει σε καθημερινή βάση οδηγίες και διευκρινίσεις προς τουςμηχανικούς για την εφαρμογή της «ρύθμισης». Με αυτό τον τρόπο, επιδιώκουμε την καλύτερη δυνατή εξυπηρέτηση των ενδιαφερομένων ιδιοκτητών της ΑνατολικήςΚρήτης.

Με την ανακοίνωση αυτή, παρέχονται διευκρινιστικές απαντήσεις σε κάθε ενδιαφερόμενο οι οποίες διαρθρώνονται σε τρεις ενότητες:

  • Πέντε γενικά ζητήματα που σχετίζονται με την εφαρμογή του νόμου, τη διαδικασία υπαγωγής και τη συνεργασία ιδιοκτήτη – μηχανικού,
  • Δέκα ζητήματα που αφορούν στα αυθαίρετα και αντιμετωπίζονται από τις διατάξεις της ρύθμισης αυθαιρέτων και τέλος,
  • Πέντε ζητήματα που αφορούν στις εξαιρέσεις από το νόμο και στις επιπτώσεις από την εφαρμογή του.

Η απόφαση για την ένταξη ή μη ενός αυθαιρέτου στη «ρύθμιση» αποτελεί μια σημαντική απόφαση για κάθε ιδιοκτήτη με υπολογίσιμο κόστος, ιδιαίτερα αυτή τηνπερίοδο. Για το λόγο αυτό, το ΤΕΕ/ΤΑΚ συνιστά στους ενδιαφερόμενους να ελέγχουν την αξιοπιστία της πληροφόρησής τους και να απευθύνονται για την έγκυρη ενημέρωσή τους σε αρμόδιο μηχανικό ή μηχανικούς της επιλογής τους.

Πληροφορίες προς τους πολίτες παρέχονται από το ΥΠΕΚΑ τηλεφωνικά (1522, 213‐ 1515729, 733 και 737) και μέσω της ιστοσελίδας του Υπουργείου (www.ypeka.gr).

Πληροφορίες μόνο προς τους μηχανικούς παρέχονται από το την κεντρική υπηρεσία του ΤΕΕ τηλεφωνικά (210‐3291206) και μέσω της κεντρικής ιστοσελίδας του ΤΕΕ (www.tee.gr) και τέλος, από τις υπηρεσίες του ΤΕΕ/ΤΑΚ τηλεφωνικά (καθημερινά από 09:30 έως 11:30 στο τηλ. 2810‐342520, εσ.116) στα γραφεία του ΤΕΕ/ΤΑΚ (Πρεβελάκη & Γρεβενών, καθημερινά από 11:30 έως 13:30) και μέσω της ιστοσελίδας του ΤΕΕ/ΤΑΚ (www.teetak.gr)

Πρώτη Ενότητα

1. Ποια ακίνητα δεν χρειάζεται να «τακτοποιηθούν»;

Δεν χρειάζεται να υπαχθούν στις ρυθμίσεις του ν.4014/2011 τα ακίνητα τα οποία υπάγονται τουλάχιστον σε μια από τις παρακάτω κατηγορίες:

  • Κτίρια που υπήρχαν πριν το 1955, έτος στο οποίο εφαρμόστηκε για πρώτη φορά ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός και στα οποία δεν έχει γίνει καμιά απολύτως αυθαίρετη προσθήκη σε μεταγενέστερο χρόνο.
  • Αυθαίρετα τα οποία εξαιρέθηκαν από την κατεδάφιση με το ν.1337/1983 (Α’ και Β’ Φάση). Στις περιπτώσεις αυτές περιλαμβάνονται και όσα αυθαίρετα είχαν υπαχθεί σε παλαιότερες διαδικασίες ένταξης αυθαιρέτων (π.χ. 1968, 1977).  Σημειώνεται ότι πιθανές άλλες μεταγενέστερες προσθήκες θα πρέπει να τακτοποιηθούν.
  • Αυθαίρετα τα οποία έχουν νομιμοποιηθεί κι έχουν πλέον οικοδομική άδεια.
  • Αυθαίρετα των οποίων έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, χωρίς να έχει απορριφθεί η αίτηση για εξαίρεση από την κατεδάφιση.
  • Αυθαίρετα τα οποία τακτοποιήθηκαν με άλλες διατάξεις (ν.3775/2009 ή ν.3843/2010) για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται στην τακτοποίηση.

2. Τι εξασφαλίζει η «τακτοποίηση» ενός αυθαιρέτου για τον ιδιοκτήτη;

Για τις αυθαίρετες κατασκευές ή/και εγκατεστημένες χρήσεις που υπάγονται στη «ρύθμιση», δεν επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης ούτε άλλες κυρώσεις, εφόσον εξοφληθεί, όπως προβλέπει ο νόμος, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Μετά την ολοσχερή εξόφλησή του, επιτρέπεται, κατ’ εξαίρεση, για τριάντα (30) χρόνια η διατήρησης και η μεταβίβαση ή/και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος στο  ακίνητο. Τα παραπάνω ισχύουν και για εκκρεμείς σε οποιοδήποτε στάδιο και διαδικασία σχετικές υποθέσεις για τις ίδιες κατασκευές ή χρήσεις.

Για τα αυθαίρετα που «τακτοποιούνται» δεν οφείλονται αναδρομικά ασφαλιστικές εισφορές, οποιοσδήποτε φόρος, καθώς και οποιασδήποτε μορφής πρόστιμα και τέλη, όπως το τέλος ακίνητης περιουσίας, καθαριότητας, φωτισμού και δυνητικά ανταποδοτικά τέλη. Επιπλέον, επιτρέπεται η σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας αφού καταβληθεί τουλάχιστον η πρώτη δόση του ενιαίου ειδικού προστίμου. Στις «ρυθμίσεις» του νόμου υπάγονται και κτίρια που έχουν οικοδομική άδεια η οποία ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε για οποιονδήποτε λόγο. Για την υπαγωγή τους απαιτείται μόνο η καταβολή του σχετικού παραβόλου και απαλλάσσονται από την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου.

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΤΕΕ/ΤΑΚ για τη συνολική λογική και τις διαδικασίες υπαγωγής στη «ρύθμιση» Αυθαιρέτων

Αποκλείονται της «ρύθμισης» περιπτώσεις ανάκλησης ή ακύρωσης οικοδομικών αδειών που οφείλονται είτε στην υποβολή αναληθών στοιχείων ή σε ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας κατάστασης κατά το χρόνο έκδοσής τους.

3. Για ποιο λόγο απαιτείται μηχανικός για τη «ρύθμιση» ενός αυθαιρέτου και τι περιλαμβάνεται στις υπηρεσίες του για την περαίωση μιας «τακτοποίησης»;

Η «ρύθμιση» των αυθαιρέτων από ιδιώτες μηχανικούς που έχουν πρόσβαση στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ αποτέλεσε κεντρική επιλογή του ΥΠΕΚΑ. Η επιλογή αυτή διασφαλίζει, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του ΥΠΕΚΑ, ευχερή εξυπηρέτηση για τον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη αυθαιρέτου, έγκυρο και υπεύθυνο προσδιορισμό του είδους και της έκτασης των αυθαιρεσιών, καθώς και υπεύθυνη ενημέρωση για τις εξειδικευμένες προβλέψεις της νομοθεσίας για το κάθε αυθαίρετο.

Η διαδικασία της «ρύθμισης», ξεκινά με την επαφή του ιδιοκτήτη με μηχανικό της επιλογής του και ολοκληρώνεται με την έκδοση οριστικής βεβαίωσης τακτοποίησης από το μηχανικό, η οποία θεωρείται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία. Η «συνεργασία» του ιδιοκτήτη με το μηχανικό για την «τακτοποίηση» μπορεί να διαρκέσει από μια – δυο εβδομάδες ως και πλέον των τριών ετών, ανάλογα με την επιλογή να εξοφληθεί εφάπαξ ή σε δόσεις το ενιαίο ειδικό πρόστιμο.

Οι υπηρεσίες μηχανικού που αφορούν στη διαδικασία «ρύθμισης» ενός αυθαιρέτου περιλαμβάνουν μια σειρά εργασιών «διεκπεραίωσης» όπως η συγκέντρωση κι η αξιολόγηση των απαιτούμενων δημόσιων εγγράφων και αποδεικτικών, ο υπολογισμός του προστίμου, ο έλεγχος και η καταχώριση στο σύστημα του ΤΕΕ κτλ, μια σειρά εργασιών «πεδίου» με αυτοψία όπως η λήψη φωτογραφιών, η επί τόπου καταγραφή των αυθαιρεσιών, ο έλεγχος δομικής τρωτότητας κτλ, μια σειρά εργασιών «γραφείου» όπως η σύνταξη των απαραίτητων σχεδίων, η τεκμηρίωση της τεχνικής έκθεσης κτλ και τέλος, μια σειρά εργασιών «εξυπηρέτησης» όπως η έκδοση εντολής πληρωμής του παραβόλου, των δόσεων, σχετικών βεβαιώσεων κτλ.

Επιπλέον, κατά περίπτωση όπου το απαιτεί ο νόμος, μπορεί να χρειαστεί η εκπόνηση σχετικών μελετών όπως η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος, η μελέτη στατικής επάρκειας (για ακίνητα κοινωφελούς χρήσης) ή ο έλεγχος των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων (άλλα ακίνητα πλην της κατοικίας).

Η σύνθετη αυτή εργασία μπορεί να ολοκληρωθεί είτε από ένα μόνο μηχανικό, σε απλές περιπτώσεις αυθαιρέτων, ή από ομάδα μηχανικών, σε πιο σύνθετες περιπτώσεις. Σε κάθε περίπτωση, η κάθε διακεκριμένη εργασία που απαιτείται θα πρέπει να εκτελείται από μηχανικό που διαθέτει τα απαραίτητα επαγγελματικά δικαιώματα από το νόμο για την εκτέλεση της εργασίας.

4. Πως προσδιορίζεται η αμοιβή μηχανικού για μια «τακτοποίηση»;

Το ΥΠΕΚΑ με δελτίο τύπου του αναφέρει ότι «οι αμοιβές των μηχανικών για την παροχή των υπηρεσιών τους για τη «ρύθμιση» αυθαίρετων καθώς και για την έκδοση βεβαιώσεων για τη μεταβίβαση ακίνητων, αποτελούν αντικείμενο ελεύθερης διαπραγμάτευσης των μερών, σύμφωνα με το ν.3919/2011»

Το ΤΕΕ επιπλέον διευκρινίζει ότι «οι αμοιβές των μηχανικών ορίζονται από γραπτή συμφωνία του μηχανικού με τον πολίτη και διέπονται από τον Νόμο 3919/2011.

Σύμφωνα με τον Νόμο 4014/2011, ανάλογα με την αυθαίρετη κατασκευή απαιτούνται συγκεκριμένες μελέτες και έλεγχοι».

Έτσι, ο κάθε ιδιοκτήτης που ενδιαφέρεται να «τακτοποιήσει» το ακίνητό του, αφού επιλέξει μηχανικό (ή ομάδα μηχανικών), υποχρεωτικά θα συνάψει «σύμβαση ανάθεσης» η οποία συντάσσεται από το μηχανικό και υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη και το μηχανικό. Αντίγραφο της σύμβασης ανάθεσης υποβάλλεται στο ΤΕΕ.

(Σχετικό υπόδειγμα σύμβασης έχει αναρτηθεί και παρέχεται στην ιστοσελίδα του ΤΕΕ/ΤΑΚ www.teetak.gr)

Στη σύμβαση θα πρέπει να αναφέρονται αναλυτικά οι απαιτούμενες εργασίες για την «τακτοποίηση», οι σχετικές νόμιμες αμοιβές για όλες τις εργασίες που προσδιορίζονται από το ΤΕΕ (ηλεκτρονικό σύστημα αμοιβών), η αμοιβή που συμφωνήθηκε για κάθε εργασία, τα συνολικά ποσά νόμιμης και συμβατικής αμοιβής, ο Φ.Π.Α επί της συνολικής συμβατικής αμοιβής, οι νόμιμες κρατήσεις που υπολογίζονται σχετικά (ΤΕΕ, ΤΣΜΕΔΕ‐ΕΜΠ, ΦΕΜ) καθώς και κάθε άλλος όρος που δεσμεύει από κοινού ιδιοκτήτη και μηχανικό (π.χ. τρόπος καταβολής αμοιβής, εκπτώσεις, ρήτρες κτλ).

Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται στην καταβολή της συμβατικής αμοιβής που συμφωνήθηκε και του ΦΠΑ που της αναλογεί. Για τις νόμιμες κρατήσεις υποχρέωση καταβολής έχει αποκλειστικά ο μηχανικός.

5. Τι έχει αλλάξει στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ποιοι μηχανικοί και πότε μπορούν να εκδώσουν βεβαιώσεις για μεταβίβαση;

Από τις 21 Σεπτεμβρίου 2011, απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή/και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος «εν ζωή» σε ακίνητο, στο οποίο υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης. Σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη (μεταβίβασης ή σύστασης), για κάθε ακίνητο, δομημένο ή αδόμητο, επισυνάπτεται εκτός των άλλων υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, σχετικά με τη μη ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή τη μη ύπαρξη χρήσεων χωρίς άδεια. Στα συμβόλαια ακινήτων, με αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που έχουν «τακτοποιηθεί», γίνεται ειδική μνεία για την υπαγωγή των κατασκευών ή χρήσεων στις ρυθμίσεις του νόμου.

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΤΕΕ/ΤΑΚ για τη συνολική λογική και τις διαδικασίες υπαγωγής στη «ρύθμιση» Αυθαιρέτων

Οι βεβαιώσεις των μηχανικών που επισυνάπτονται έχουν ισχύ δύο (2) μηνών από την ημερομηνία αυτοψίας και συνοδεύονται υποχρεωτικά από εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα. Οι βεβαιώσεις εκδίδονται αποκλειστικά από το ηλεκτρονικό σύστημα διαχείρισης δηλώσεων και βεβαιώσεων του ΤΕΕ με ανάλογη διαδικασία με αυτή της υπαγωγής που προβλέπει ο νόμος. Έτσι, κάθε μεταβιβαζόμενο ακίνητο (με αυθαιρεσίες ή χωρίς) λαμβάνει πλέον υποχρεωτικά ένα μοναδικό κλειδάριθμο πριν τη σύνταξη των συμβολαίων από το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ. Σημειώνεται ότι για την έκδοση βεβαίωσης για μεταβίβαση ακινήτων στα οποία υπάρχουν αυθαιρεσίες που «τακτοποιούνται» είναι απαραίτητη η οριστική υπαγωγή που συντελείται μετά την εξόφληση ολόκληρου του ποσού του ενιαίου ειδικού προστίμου.

Από το νόμο δεν προσδιορίζεται ποιας ειδικότητας μηχανικοί μπορούν να εκδώσουν την απαιτούμενη βεβαίωση για τις μεταβιβάσεις. Κρίνοντας όμως από τις απαιτήσεις του νόμου για το περιεχόμενο των βεβαιώσεων είναι απαραίτητη η εξειδίκευση του μηχανικού σε θέματα εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Έτσι, για το σκοπό αυτό, ως πιο αρμόδιοι κρίνονται οι Διπλωματούχοι μηχανικοί Αρχιτέκτονες, Πολιτικοί Μηχανικοί, Αγρονόμοι Τοπογράφοι, Χωροτάκτες και Πολεοδόμοι και οι πτυχιούχοι τεχνολόγοι μηχανικοί Δομικών Έργων, Έργων Υποδομής, Τοπογράφοι και Πολιτικοί Υπομηχανικοί Τ.Ε., χωρίς να αποκλείονται οι μηχανικοί άλλων ειδικοτήτων με αποδεδειγμένη εμπειρία στο αντικείμενο εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Δεύτερη Ενότητα

1. Τι δικαιολογητικά χρειάζεται να έχει διαθέσιμα ο ιδιοκτήτης ενός αυθαιρέτου για να ενταχθεί στη «ρύθμιση»;

Ο ιδιοκτήτης αυθαιρέτου σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να συμπληρώσει μια υπεύθυνη δήλωση εξουσιοδότησης προς το μηχανικό (διατίθεται από τους μηχανικούς) και να συνυπογράψει τη σχετική σύμβαση ανάθεσης από κοινού με το μηχανικό. Θα πρέπει επίσης να διαθέσει στο μηχανικό όποια έγγραφα από τα ακόλουθα έχει στην κατοχή του:

  • έντυπο Ε9 στο οποίο δηλώνεται το ακίνητο,
  • τίτλο ιδιοκτησίας (συμβόλαιο ή παραχωρητήριο ή άλλο σχετικό έγγραφο),
  • τοπογραφικό διάγραμμα (αν υπάρχει) του γηπέδου στο οποίο βρίσκεται το ακίνητο και συνοδεύει τον τίτλο ιδιοκτησίας,
  • στέλεχος της οικοδομικής άδειας (αν υπάρχει) που αφορά στο ακίνητο,
  • διάγραμμα κάλυψης, και τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια εφόσον έχει εκδοθεί,
  • σχέδια όψεων, κατόψεων, τομών που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια εφόσον έχει εκδοθεί,
  • δηλώσεις και αποδεικτικά πληρωμής Α’ ή/και Β’ φάσης του Ν.1337/1983,
  • φωτογραφίες, διαγράμματα και σχέδια που συνόδευαν τη δήλωση αυθαιρέτου,
  • δημόσια έγγραφα που πιστοποιούν εξαίρεση από κατεδάφιση και κάθε άλλο έγγραφο δημόσιας υπηρεσίας που σχετίζεται με το ακίνητο, και τέλος,
  • ιδιωτικά έγγραφα που πιστοποιούν το χρόνο κατασκευής (επίσημα ιδιωτικά συμφωνητικά, θεωρημένα τιμολόγια εργασιών, κτλ)

Όλα τα διαθέσιμα στοιχεία αξιολογούνται και ελέγχονται από το μηχανικό και εφόσον κριθεί απαραίτητο αναζητούνται όσα έγγραφα χρειάζονται από τις αρμόδιες υπηρεσίες από τον ιδιοκτήτη ή από το μηχανικό εφόσον αυτό περιλαμβάνεται στη μεταξύ τους έγγραφη σύμβαση ανάθεσης.

2. Πως επηρεάζει η παλαιότητα του ακινήτου το πρόστιμο που υπολογίζεται για τη «ρύθμιση» και πως αποδεικνύεται;

Η παλαιότητα αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την υπαγωγή ενός ακινήτου στη «ρύθμιση». Κρίσιμες ημερομηνίες για το χρόνο κατασκευής του ακινήτου είναι οι 01/08/1955, 31/01/1983 και 31/12/2003. Για τις παραπάνω χρονολογίες ισχύει:

  • Τα αυθαίρετα κτίρια ή χρήσεις τα οποία είναι μεταγενέστερα της 31/12/2003 θεωρούνται ως πρόσφατα και δεν λαμβάνεται υπόψη κανένας μειωτικός συντελεστής παλαιότητας στον υπολογισμό του προστίμου.
  • Για τα αυθαίρετα κτίρια ή χρήσεις της περιόδου από 31/01/1983 έως 31/12/2003, λαμβάνεται υπόψη συντελεστής παλαιότητας 0,80 ο οποίος μειώνει το πρόστιμο κατά 20%
  • Για τα αυθαίρετα κτίρια ή χρήσεις που δεν δηλώθηκαν με το Ν.1337/1983 και έχουν κατασκευαστεί πριν από την 31/01/1983, λαμβάνεται υπόψη συντελεστής παλαιότητας 0,15 ο οποίος μειώνει το πρόστιμο κατά 85%.
  • Τα κτίσματα που οικοδομήθηκαν πριν από την 01/08/1955 δεν χρειάζεται να τακτοποιηθούν και θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα, δεν οφείλουν κανένα πρόστιμο, εφόσον δεν έχουν αυθαίρετες μεταγενέστερες προσθήκες.

Η παλαιότητα αποδεικνύεται από δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες, από τα οποία θα πρέπει να προκύπτει με σαφήνεια ο χρόνος ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Αν δεν υπάρχουν δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες, που αποδεικνύουν το χρόνο ολοκλήρωσης, αυτός μπορεί να αποδειχτεί και από ιδιωτικά έγγραφα βεβαίας χρονολογίας.

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΤΕΕ/ΤΑΚ για τη συνολική λογική και τις διαδικασίεςυπαγωγής στη «ρύθμιση» Αυθαιρέτων

Στα δημόσια έγγραφα, τα οποία πρέπει να αποδεικνύουν την επιφάνεια της αυθαίρετης κατασκευής περιλαμβάνονται έντυπο Ε9, λογαριασμός ΔΕΗ ή άλλο έγγραφο οργανισμού, μηνύσεις ή έγγραφα της Αστυνομίας, εκθέσεις αυτοψίας αυθαιρέτου, άδειες λειτουργίας καταστημάτων, ξενοδοχείων, βιομηχανικών κτιρίων κ.λ.π. Ιδιωτικά έγγραφα μπορεί να είναι ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης κατατεθειμένα στην αρμόδια εφορία (Δ.Ο.Υ.), πραγματογνωμοσύνες, ακόμη και αεροφωτογραφίες (ιδιωτικής λήψης), εφ’ όσον συνοδεύονται από ανάλογη έκθεση φωτοερμηνείας, οι οποίες μπορούν να αποτελούν αποδεικτικό στοιχείο όχι μόνο σε περίπτωση αυτοτελών αυθαιρέτων, αλλά και προσθηκών καθ’ ύψος ή κατ’ επέκταση.

3. Ποιες αυθαιρεσίες πρέπει να καταγραφούν κατ’ ελάχιστο σε ένα ακίνητο που «τακτοποιείται»;

Οι σημαντικότερες παραβάσεις οι οποίες σε κάθε περίπτωση πρέπει να ελεγχθούν από το μηχανικό είναι αυτές που προβλέπονται στον οικοδομικό κανονισμό δηλαδή αυτές που αυξάνουν τη δόμηση, την κάλυψη, τον όγκο και το ύψος του κτιρίου και αυτές που προβλέπονται για τις κατά τόπους πολεοδομικές διατάξεις, δηλαδή η αλλαγή χρήσης, η παραβίαση της οικοδομικής γραμμής και η παραβίαση των πλαγίων αποστάσεων μεταξύ ομόρων ιδιοκτησιών. Οι παραβάσεις ειδικών  διατάξεων που σχετίζονται με τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου  αξιολογούνται κατά περίπτωση από το μηχανικό αν πρέπει να περιληφθούν υποχρεωτικά στη ρύθμιση.

Αλλαγές στην εσωτερική διαρρύθμιση οι οποίες δεν επηρεάζουν τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος μπορούν να μην περιληφθούν στη «ρύθμιση» αφού αξιολογηθούν από το μηχανικό και υπό προϋποθέσεις.

Εφιστάται προσοχή στις περιπτώσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών όπου αλλαγές στην εσωτερική διαρρύθμιση που τις οριοθετεί (διαφορετική διάταξη τοίχων, αναδιάταξη διαμερισμάτων κτλ) μπορεί να επιφέρει αναντιστοιχία μεταξύ της πραγματικής  κατάστασης των διηρημένων ιδιοκτησιών και της περιγραφής τους στο συμβόλαιο σύστασης.

4. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να δηλώσει κατ’ επιλογή του ορισμένες μόνο από τις αυθαιρεσίες που υπάρχουν στην ιδιοκτησία του;

Για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία ο μηχανικός θα πρέπει να καταγράψει κάθε αυθαίρετη κατασκευή η οποία κρίνει ότι εμπίπτει στις διατάξεις του νόμου. Η καταγραφή τεκμηριώνεται με ψηφιακές φωτογραφίες με την ημερομηνία της αυτοψίας, με σχέδια και σχετικές μελέτες αν και εφόσον είναι απαραίτητο. Για την ορθότητα και την ακρίβεια των στοιχείων αυτών αναλαμβάνει ευθύνη από κοινού με τον ιδιοκτήτη με σημαντικές νομικές, διοικητικές και πειθαρχικές κυρώσεις. Έτσι, δεν παρέχεται η δυνατότητα για επιλεκτική δήλωση αυθαίρετων κατασκευών σε μια αυτοτελή ιδιοκτησία είτε από τον ιδιοκτήτη ή από το μηχανικό.

5. Τι θεωρείται αυτοτελής ιδιοκτησία για την υπαγωγή στη «ρύθμιση»;

Η ιδιοκτησία ως έννοια αποτελεί γενικά «νομικό» και όχι «πολεοδομικό» όρο. Για το λόγο αυτό από το Σύνταγμα και τη νομοθεσία διασφαλίζεται με συμβολαιογραφικά έγγραφα που μεταγράφονται στο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωρούνται στο Εθνικό Κτηματολόγιο όπου αυτό λειτουργεί.

Ως αυτοτελής ιδιοκτησία στην «πολεοδομική» ορολογία νοείται το γεωτεμάχιο ή γήπεδο (αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου ή οικόπεδο εντός σχεδίου) για το οποίο  μπορούν να καθοριστούν όροι δόμησης αυτοτελώς, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία και πληρούνται κάποιες ελάχιστες απαιτήσεις για την ανέγερση κτιρίων σύμφωνα με τον οικοδομικό κανονισμό. Ειδικές περιπτώσεις αυτοτελών ιδιοκτησιών αποτελούν οι οριζόντιες και οι κάθετες ιδιοκτησίες (διηρημένες ιδιοκτησίες), οι οποίες δημιουργούνται αποκλειστικά με έγκυρο συμβόλαιο σύστασης και αφορούν αποκλειστικά σε νόμιμα κτίρια.

Η αυτοτέλεια των οριζοντίων ιδιοκτησιών διασφαλίζεται γιατί κατά τη σύστασή τους πρέπει είτε να υφίσταται ένα νόμιμο κτίσμα ή να υπάρχει νόμιμη οικοδομική άδεια που ορίζει πως διαμορφώνεται και κατασκευάζεται το νόμιμο κτίσμα το οποίο θα διαιρεθεί σε ανεξάρτητες αυτοτελής ιδιοκτησίες (διαμερίσματα, καταστήματα αποθήκες, κτλ) και κοινόκτητους χώρους (κλιμακοστάσια, ακάλυπτους χώρους κτλ) Η αυτοτέλεια των καθέτων ιδιοκτησιών διασφαλίζεται γιατί η σύστασή τους προϋποθέτει είτε να υπάρχουν περισσότερα του ενός νόμιμα κτίσματα σε ένα οικόπεδο (υποχρεωτικά μόνο στις εντός σχεδίου περιοχές) ή να υπάρχει νόμιμη οικοδομική άδεια που να προβλέπει που θα τοποθετηθούν και πως θα διαμορφωθούν τα κτίρια αυτά.

Σε κάθε περίπτωση οι οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες αποτελούν ιδιαίτερες περιπτώσεις συγκυριότητας που πληρούν αυστηρούς νομικούς κανόνες διαχωρισμού αποκλειστικών χρήσεων για τον καθένα από τους εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες ενός γεωτεμάχιου. Κάθε άλλη μορφή άτυπης (χωρίς έγκυρο και επίσημο συμβόλαιο) διανομής ή κατάτμησης ή συμφωνίας μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών δεν εξασφαλίζει πολεοδομική αυτοτέλεια για τα τμήματα που ατύπως θεωρούνται συνήθως ως ξεχωριστές «ιδιοκτησίες». Το αρχικό γεωτεμάχιο, πριν την όποια κατάτμηση, εξακολουθεί να θεωρείται ως αυτοτελής ιδιοκτησία και οι συνιδιοκτήτες του έχουν από κοινού δικαιώματα και υποχρεώσεις στη συνολική ιδιοκτησία κατά το ποσοστό συγκυριότητας που διαθέτουν.

6. Πως μπορεί να αποπερατωθεί ένα ημιτελές αυθαίρετο το οποίο έχει  «τακτοποιηθεί»;

Για τα ημιτελή αυθαίρετα τα οποία εντάσσονται στη «ρύθμιση» επιτρέπεται κατά παρέκκλιση κάθε διάταξης της ισχύουσας νομοθεσίας η εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης. Η αποπεράτωση μπορεί να γίνει με δύο βασικές προϋποθέσεις, (α) ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΤΕΕ/ΤΑΚ για τη συνολική λογική και τις διαδικασίες υπαγωγής στη «ρύθμιση» Αυθαιρέτων να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία τακτοποίησης (εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου και έκδοση της βεβαίωσης οριστικής υπαγωγής) και (β) οι εργασίες αποπεράτωσης να μην αυξάνουν το κτίριο σε όγκο σε καμιά περίπτωση (προσθήκες νέων χώρων κατ’ επέκταση ή καθ’ ύψος). Οι εργασίες αυτές θα γίνονται μόνο μετά από έγκριση από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία και η έγκριση αυτή θα πρέπει να γνωστοποιείται οπωσδήποτε στο ΙΚΑ‐ΕΤΑΜ.

Πρέπει να διευκρινιστεί ότι η έγκριση εργασιών αποπεράτωσης σε καμιά περίπτωση δεν υποκαθιστά την οικοδομική άδεια που πρέπει να υπάρχει για κάθε κτίριο ώστε να θεωρείται νόμιμο. Το αποπερατωμένο ακίνητο θα εξακολουθεί να θεωρείται αυθαίρετο και μετά την έγκριση των εργασιών αποπεράτωσης και θα μπορεί να διατηρηθεί για τριάντα (30) χρόνια ή να μεταβιβαστεί. Τέλος, σημειώνεται ότι τα δικαιολογητικά που θα απαιτούνται για την «έγκριση αποπεράτωσης» δεν έχουν καθοριστεί ακόμη από το ΥΠΕΚΑ και έτσι δεν είναι δυνατή η άμεση έκδοση τέτοιων εγκρίσεων από τις αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες μέχρι τώρα.

7. Πότε και πως μπορεί να συνδεθεί στα δίκτυα κοινής ωφέλειας (ΔΕΗ, ΟΤΕ κτλ) ένα αυθαίρετο που δεν έχει ήδη συνδεθεί;

Για να μπορέσει ένα αυθαίρετο να συνδεθεί με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας θα πρέπει υποχρεωτικά να υπαχθεί στη «ρύθμιση» αυθαιρέτων με τη διαδικασία που ορίζεται. Με την εφαρμογή του Ν.4014/2011 καταργείται κάθε άλλη διάταξη που mεξασφάλιζε με οποιοδήποτε τρόπο τη σύνδεση των αυθαιρέτων στα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Όσα αυθαίρετα έχουν ήδη συνδεθεί με τα δίκτυα δεν διακόπτεται η σύνδεση. Για όσα αυθαίρετα υπήρχε σχετική απόφαση ή βεβαίωση και δεν έχει υλοποιηθεί δεν θα είναι δυνατή η σύνδεση αφού δεν ισχύουν πλέον οι βεβαιώσεις ή οι αποφάσεις αυτές. Θ πρέπει και αυτά τα αυθαίρετα να υπαχθούν στη «ρύθμιση» για να μπορέσουν να εξασφαλίσουν εκ νέου τη δυνατότητα σύνδεσης.

Για τη σύνδεση στα δίκτυα θα πρέπει πρώτα να δηλωθεί το αυθαίρετο, με τη συνδρομή μηχανικού, στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ, να πληρωθεί το παράβολο που εξασφαλίζει την υπαγωγή και να καταβληθεί τουλάχιστον η πρώτη δόση του ενιαίου ειδικού προστίμου που θα υπολογιστεί από το μηχανικό για το αυθαίρετο.

Στη συνέχεια, ο μηχανικός εκδίδει σχετική βεβαίωση από το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ η οποία υποβάλλεται στον αρμόδιο οργανισμό κοινής ωφέλειας και στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία. Η βεβαίωση θα πιστοποιεί την καταβολή της πρώτης δόσης καθώς και τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και του ακινήτου.

Επισημαίνεται ότι για όσα αυθαίρετα επιλεγεί η εξόφληση του προστίμου σε δόσεις το ΤΕΕ/ΤΑΚ εκτιμά ότι η σύνδεση δεν θα μπορεί να γίνει μέχρι το τέλος του έτους.

Για όσους επιλέξουν την εφάπαξ εξόφληση η άμεση σύνδεση είναι πιθανή και θα εξαρτάται αποκλειστικά από το φόρτο των αρμόδιων υπηρεσιών και οργανισμών.

8. Σε τι διαφέρει η «νομιμοποίηση» ενός αυθαιρέτου από την «τακτοποίηση»;

Η «νομιμοποίηση» ενός αυθαιρέτου εξασφαλίζει για το ακίνητο νόμιμη οικοδομική άδεια. Αυτό σημαίνει ότι το κτίριο αφού νομιμοποιηθεί θα συμμορφώνεται με την πολεοδομική νομοθεσία, θα παρέχει το απαιτούμενο επίπεδο ασφάλειας έναντι σεισμού, θα διαθέτει απρόσκοπτη σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, θα  διατηρήσει ή/και θα αυξήσει την αξία του και θα μπορεί να μεταβιβασθεί ή να υποθηκευθεί χωρίς κανένα περιορισμό.

Η «τακτοποίηση» του αυθαιρέτου εξασφαλίζει τη διατήρηση προς χρήση για τριάντα (30) χρόνια. Το ακίνητο θα θεωρείται αυθαίρετο μέχρι να νομιμοποιηθεί (αν αυτό είναι ή καταστεί εφικτό) ή μέχρι να κατεδαφιστεί. Επιπλέον, δεν είναι βέβαιο ότι θα παρέχει επαρκές επίπεδο ασφάλειας σε σεισμό και η πολεοδομική αντιμετώπιση του στο μέλλον είναι επισφαλής. Εκτιμάται επίσης ότι θα χάσει μέρος της αξίας του, έναντι των νομίμων κτιρίων, θα μπορεί να μεταβιβασθεί μόνο κατ’ εξαίρεση με το χαρακτηρισμό του ως αυθαίρετο, ενώ δεν είναι ακόμη γνωστό πως θα εξασφαλιστεί η δυνατότητα υποθήκευσης ή προσημείωσης για τα «τακτοποιημένα» ακίνητα.

Σε κάθε περίπτωση, η «τακτοποίηση» αποτελεί το πρώτο βήμα για τη νομιμοποίηση ενός ακινήτου με αυθαίρετες κατασκευές με συγκριτικά μικρότερο κόστος έναντι του κόστους των προστίμων ανέγερσης και διατήρησης που προβλέπει ο νόμος. Τα πρόστιμα αυτά προσδιορίζονται στο 30% της αξίας του αυθαιρέτου για την ανέγερση και 5% της αξίας ετησίως για τη διατήρηση. Έτσι, για παράδειγμα, ένα αυθαίρετο που κατασκευάστηκε το 2000 και ο ιδιοκτήτης του επιλέξει να μη δηλωθεί, εφόσον  ελεγχθεί με οποιοδήποτε τρόπο, θα πρέπει να καταβληθεί μέχρι το 2014 σε πρόστιμα το σύνολο της αξίας του ακινήτου !

9. Τα πρόστιμα που έχουν καταβληθεί για αυθαίρετα στο παρελθόν λαμβάνονται υπόψη για την «τακτοποίηση» ενός αυθαιρέτου;

Πρόστιμα που έχουν επιβληθεί και έχουν πληρωθεί κατά το παρελθόν με οποιαδήποτε διαδικασία ρύθμισης ή ένταξης αυθαιρέτων μπορούν να συμψηφισθούν με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου. Πρόστιμα που έχουν βεβαιωθεί αλλά δεν έχουν εισπραχθεί για οποιοδήποτε λόγο διαγράφονται. Αν τα πρόστιμα που έχουν πληρωθεί υπερβαίνουν το ύψος του ενιαίου ειδικού προστίμου δεν προβλέπεται επιστροφή. Στην περίπτωση που επιλεγεί η πληρωμή με δόσεις, τα ποσά που έχουν πληρωθεί αφαιρούνται από την τελευταία δόση και τις αμέσως προηγούμενες  χρονικά, ενώ στην περίπτωση της εφάπαξ καταβολής δεν έχει προσδιοριστεί αν τα ποσά που έχουν πληρωθεί αφαιρούνται πριν ή μετά την έκπτωση 20%.

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΤΕΕ/ΤΑΚ για τη συνολική λογική και τις διαδικασίες υπαγωγής στη «ρύθμιση» Αυθαιρέτων

Επισημαίνεται ότι μέχρι σήμερα δεν έχει καθοριστεί από ποιο φορέα θα βεβαιώνεται το ποσό των προστίμων το οποίο θα συμψηφιστεί με αποτέλεσμα να μην είναι εφικτός άμεσα ο συμψηφισμός στην περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης.

Εκτιμάται ότι στην περίπτωση αυτή θα γίνει επιστροφή του ποσού συμψηφισμού.

10. Θα μπορέσουν να «νομιμοποιηθούν» τα εκτός σχεδίου αυθαίρετα στο μέλλον και με ποιο τρόπο;

Μέχρι το τέλος του 2021, σύμφωνα με το νόμο, πρέπει να έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός με την έγκριση ή αναθεώρηση νέων ή υφισταμένων σχεδίων (ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ ή άλλου τύπου), σε όλους τους δήμους στους οποίους δηλώνονται αυθαίρετα. Με τα παραπάνω σχέδια, θα καθοριστούν στις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές, ζώνες εντός των οποίων θα επιτρέπεται η δόμηση. Όσα αυθαίρετα θα βρίσκονται στις περιοχές αυτές, θα αποκτήσουν προοπτική νομιμοποίησης, εφόσον δεν θα υπερβαίνει η δόμηση τους την επιτρεπόμενη δόμηση που θα καθοριστεί με τα σχέδια αυτά.

Για τα ακίνητα τα οποία θα εξακολουθούν να παραμένουν μη άρτια και μετά τον καθορισμό όρων δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, λόγω υπέρμετρης δόμησης, θα μπορούν να διατηρηθούν αν ο ιδιοκτήτης τους αποκτήσει την αρτιότητα που του λείπει με ένα από τους τρεις παρακάτω τρόπους:

  • Διαθέτει ή αγοράζει γειτονικό τμήμα γηπέδου ή γηπέδου (άρτιου και οικοδομήσιμου) εντός του Δήμου που βρίσκεται το αυθαίρετο, με έκταση τουλάχιστον ίση με τη διαφορά μεταξύ της προβλεπόμενης αρτιότητας και της έκτασης του ακινήτου και σε περιοχή με την ίδια ή μεγαλύτερη τιμή ζώνης. Στο «συμπληρωματικό ακίνητο», θα αποκλειστεί η δυνατότητα δόμησης και δεν θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να συμπληρώσει την αρτιότητα και άλλου ακινήτου.
  • Καταβάλει ειδικό πρόστιμο για εμβαδόν ίσο με τη διαφορά μεταξύ της προβλεπόμενης αρτιότητας και της έκτασης του ακινήτου, επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του αυθαιρέτου το οποίο κατατίθεται στο Πράσινο Ταμείο. Δηλαδή, αγοράζει «πλασματική γη» για την αρτιότητα που του λείπει.
  • Διαθέτει ή αγοράζει ως ένα μέρος γειτονικό τμήμα γηπέδου ή γηπέδου (άρτιου και οικοδομήσιμου) εντός του Δήμου που βρίσκεται το αυθαίρετο και καταβάλλει για το υπόλοιπο μέρος το ειδικό πρόστιμο έτσι ώστε να συμπληρώνεται με το άθροισμα η αρτιότητα που λείπει από το ακίνητο. Δηλαδή, αγοράζει πραγματική και «πλασματική» γη για να συμπληρώσει την αρτιότητα.

Για τις περιπτώσεις αυτές, επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση η κατάτμηση μεγαλύτερων  άρτιων και οικοδομήσιμων ακινήτων σε μη άρτια και μη οικοδομήσιμα τμήματα, τα οποία χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως συμπληρωματικά ακίνητα για άλλα αυθαίρετα και παραμένουν ΑΔΟΜΗΤΑ. Στην περίπτωση αυτή, μετά την κατάτμηση, το ακίνητο από το οποίο αφαιρέθηκαν τμήματα θα πρέπει να παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο.

Τρίτη Ενότητα

1. Ποια αυθαίρετα δεν μπορούν να «τακτοποιηθούν»;

Τι προβλέπεται για αυτά;

Δεν είναι δυνατόν να υπαχθούν στις «ρυθμίσεις» και συνεπώς απαγορεύεται για αυτά η μεταβίβαση ή/και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος ακίνητα τα οποία εμπίπτουν σε μια τουλάχιστον από τις παρακάτω περιπτώσεις:

  • Ακίνητο (κτίριο ή τμήμα κτιρίου) που βρίσκεται μέσα σε δημόσιο κτήμα.
  • Ακίνητο (κτίριο ή τμήμα κτιρίου) που βρίσκεται σε δασική ή αναδασωτέα έκταση.
  • Ακίνητο (οικόπεδο, κτίριο ή τμήμα κτιρίου ή τμήμα οικοπέδου) που βρίσκεται σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης.
  • Ακίνητο (κτίριο) στο οποίο η αυθαίρετη κατασκευή έχει εκτελεστεί στον εξώστη (μπαλκόνι) που βρίσκεται πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης
  • Ακίνητο (κτίριο ή τμήμα κτιρίου) που βρίσκεται εντός της ζώνης ασφαλείας υπεραστικής συγκοινωνίας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών.
  • Ακίνητο (κτίριο ή τμήμα κτιρίου) που βρίσκεται στον αιγιαλό ή στη ζώνη παραλίας
  • Ακίνητο (οικόπεδο, κτίριο ή τμήμα κτιρίου ή τμήμα οικοπέδου) που βρίσκεται σε ρέμα ή σε κρίσιμη παράκτια ζώνη ή σε προστατευόμενη περιοχή εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο κατασκευής του αυθαιρέτου
  • Ακίνητο (κτίριο ή τμήμα κτιρίου) που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού στο οποίο το ανώτατο ύψος του απέχει λιγότερο από είκοσι (20) μέτρα από το ύψος της κορυφογραμμής
  • Η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο ή κτίριο που είναι αρχαίο ή κηρυγμένο νεότερο μνημείο.
  • Ακίνητο (οικόπεδο, κτίριο ή τμήμα κτιρίου ή τμήμα οικοπέδου) που βρίσκεται σε αρχαιολογικό χώρο, ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης του αυθαιρέτου.

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΤΕΕ/ΤΑΚ για τη συνολική λογική και τις διαδικασίες υπαγωγής στη «ρύθμιση» Αυθαιρέτων

Σημειώνεται ότι ο αποκλεισμός από τη «ρύθμιση» για τις παραπάνω περιπτώσεις προσδιορίζεται ακριβώς με την ίδια διατύπωση που υπήρχε τόσο στο ν.1337/1983, όσο και στο ΓΟΚ (ν. 1577/1985).

Για τους παραδοσιακούς οικισμούς, υπήρχε σαφής απαγόρευση «τακτοποίησης» αυθαιρέτων. Μετά την πρόσφατη τροποποίηση επιτρέπεται υπό προϋποθέσεις η «τακτοποίηση» αυθαιρέτων που βρίσκονται σε παραδοσιακό οικισμό μετά από απόφαση επιτροπής που θα κρίνει το αυθαίρετο με βάση την αισθητική ένταξη του ως προς το σύνολο του τυχόν νομίμως υφιστάμενου κτιρίου, το ευρύτερο δομημένο περιβάλλον, καθώς και την αρχιτεκτονική και μορφολογική τυπολογία του παραδοσιακού οικισμού ή τμήματος της πόλης στην οποία βρίσκεται.

2. Με ποιο τρόπο μπορούν να «τακτοποιηθούν» ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε εξ αδιαιρέτου αυτοτελείς ιδιοκτησίες;

Στις περιπτώσεις ακινήτων τα οποία περιλαμβάνουν περισσότερα του ενός κτίρια ή διαμερίσματα σε μια αυτοτελή ιδιοκτησία (οικόπεδο ή κτίριο ή/και διαμέρισμα) η οποία ανήκει σε ένα ή περισσότερους συνιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου και σε αυτή ΔΕΝ ΕΧΕΙ  ΓΙΝΕΙ σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών (οριζόντιες ή κάθετες) τότε η ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΛΟΓΙΖΕΤΑΙ ΩΣ ΜΙΑ ΕΝΙΑΙΑ, ανεξάρτητα του πλήθους των συνιδιοκτητών.

Έτσι, θα πρέπει να υποβληθεί ΜΙΑ ΜΟΝΟ ΔΗΛΩΣΗ για ΟΛΟΥΣ τους συνιδιοκτήτες που θα περιλαμβάνει όλες τις αυθαιρεσίες που διαπιστώνει ο μηχανικός στην αυτοτελή ιδιοκτησία. Δηλαδή, δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής ξεχωριστών δηλώσεων και παραβόλων για τον κάθε ιδιοκτήτη ξεχωριστά αλλά η υποχρέωση κοινής δήλωσης που απορρέει από την από κοινού και αδιαίρετη κυριότητα επί του ακινήτου.

3. Πως αντιμετωπίζονται τα αυθαίρετα που έχουν υπαχθεί στη «ρύθμιση» και  βρίσκονται σε κοινόχρηστους χώρους πολεοδομικών σχεδίων που δεν έχουν ακόμη εγκριθεί;

Με δεδομένο ότι το αυθαίρετο βρίσκεται σε «εκτός σχεδίου» περιοχή, αφού το σχέδιο δεν έχει καταστεί οριστικό με την έγκρισή του, είναι δυνατή η «τακτοποίηση» του ακινήτου. Δεν έχει αποσαφηνιστεί από το ΥΠΕΚΑ και δεν προκύπτει από τις διατάξεις του νόμου με σαφήνεια αν τα ακίνητα που «τακτοποιούνται» θεωρούνται ως «νόμιμα» για να ληφθούν υπόψη για αλλαγές ή τροποποιήσεις στις προβλέψεις του  πολεοδομικού σχεδίου.

Έτσι, η έγκριση του σχεδίου καθιστά τους κοινόχρηστους χώρους άμεσα  διαθέσιμους προς απαλλοτρίωση. Το ακίνητο που βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο, θα κριθεί ως κατεδαφιστέο, συνολικά ή τμήμα του, χωρίς να είναι γνωστό αν δικαιούται της αποζημίωσης που αναλογεί στα νόμιμα κτίρια που απαλλοτριώνονται.

Η «τακτοποίηση» ακινήτων που εμπίπτουν στην περίπτωση αυτή, έχει σημαντικό κίνδυνο για τον ιδιοκτήτη να χάσει το ακίνητο αλλά και το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου που έχει καταβάλλει εκτός και αν ληφθεί σχετική νομοθετική μέριμνα στο μέλλον για το θέμα αυτό.

4. Πότε και πως μπορεί να επιλέξει άλλο μηχανικό ένας ιδιοκτήτης που «τακτοποιεί» το αυθαίρετο του;

Ο κάθε ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης αυθαιρέτου θα πρέπει με δικά του κριτήρια να επιλέξει το μηχανικό (ή την ομάδα μηχανικών) στον οποίο θα εμπιστευτεί τη διεκπεραίωση της διαδικασίας «τακτοποίησης». Μέχρι να πληρώσει το παράβολο, για το οποίο εκδίδει ο μηχανικός ειδικό έντυπο πληρωμής από το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ, έχει κάθε δυνατότητα να επιλέξει άλλο (ή άλλους) μηχανικούς για τη διαδικασία «τακτοποίησης». Μετά την πληρωμή του παραβόλου, με ένα έντυπο πληρωμής μόνο, από τα τυχόν περισσότερα που μπορεί να έχει από διαφορετικούς μηχανικούς, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ολοκληρώσει την υπαγωγή του αυθαιρέτου με το μηχανικό που έχει εκδώσει το έντυπο πληρωμής που χρησιμοποίησε.

Μέχρι σήμερα, για λόγους ασφάλειας των συναλλαγών και για την προστασία του ιδιοκτήτη, το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ δεν παρέχει τη δυνατότητα μεταφοράς της διαδικασίας υπαγωγής από ένα μηχανικό σε άλλο. Σε κάθε περίπτωση λοιπόν, ο ιδιοκτήτης μέχρι την πληρωμή του παραβόλου, μπορεί να επιλέξει ελεύθερα ένα ή περισσότερους μηχανικούς από τους οποίους τελικά μόνο με ένα (ή μια ομάδα) θα συνεργαστεί για την ολοκλήρωση της «τακτοποίησης» στο αυθαίρετό του.

5. Τι συμβαίνει αν δεν δηλωθούν ορθά οι αυθαιρεσίες για ένα ακίνητο και ποιες οι επιπτώσεις;

Η διαδικασία της «τακτοποίησης» ολοκληρώνεται σε δυο φάσεις. Στην πρώτη φάση, μέχρι την πληρωμή του παραβόλου, εντοπίζονται γενικά οι αυθαίρετες κατασκευές σε ένα ακίνητο και προσδιορίζεται προσωρινά το πρόστιμο που αντιστοιχεί σε αυτές. Στη δεύτερη φάση, αφού ληφθούν υπόψη όλα τα στοιχεία από έγγραφα και μελέτες που συντάσσονται για το σκοπό αυτό προσδιορίζεται οριστικά το πρόστιμο.

Μετά την οριστική υπαγωγή, κάθε λάθος, ή παράλειψη θεωρούνται ως μη αληθή και μη ακριβή στοιχεία και η δήλωση ως ψευδής ή ανακριβής. Το αυθαίρετο στο οποίο αφορά η δήλωση, αποκλείεται από την υπαγωγή στη διαδικασία αναστολής του  νόμου και εφαρμόζονται οι ισχύουσες περί αυθαιρέτων διατάξεις με την επιβολή των προστίμων ανέγερσης και διατήρησης.

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΤΕΕ/ΤΑΚ για τη συνολική λογική και τις διαδικασίες υπαγωγής στη «ρύθμιση» Αυθαιρέτων Οι συμβολαιογράφοι, οι «αγοραστές και πωλητές», οι μεσίτες, οι δικηγόροι, οι υποθηκοφύλακες ή οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων, καθώς και οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 μέχρι 100.000 ευρώ, ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής, εφόσον δεν έχει επισυναφθεί δήλωση και βεβαίωση στο συμβόλαιο ή αυτή είναι αναληθής. Στους μηχανικούς, ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη, επιβάλλεται και αυστηρή πειθαρχική ποινή από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα.

Print Friendly, PDF & Email

Από manos