ΤΕΕ / ΤΑΚ για ΠΕΡΠΟ Λασιθίου

Εισαγωγή

Η ομάδα εργασίας που συστάθηκε σύμφωνα με την 13/01/05 απόφαση της Δ.Ε. του τμήματος του ΤΕΕ/ΤΑΚ και αποτελείται από τα παρακάτω μέλη :

• ΒΕΡΙΓΟΣ ΕΜΜΑΝΟΥΗΛ Πολεοδόμος Μηχ. – Χωροτάκτης
• ΓΟΥΝΑΛΑΚΗΣ ΓΙΩΡΓΟΣ Πολιτικός Μηχ.
• ΠΑΠΑΔΑΚΗΣ ΙΩΑΝΝΗΣ Πολιτικός Μηχ.
• ΤΡΟΥΛΛΙΝΟΥ ΑΝΝΑ Αγρ. Τοπογράφος Μηχ.

αφού παρέλαβε το τεύχος της μελέτης «ενικών κατευθύνσεων ΠΕΡΠΟ Ν. Λασιθίου», με το συνοδευτικό σε αυτή τεύχος, της γεωλογικής καταλληλότητας που εκπονήθηκαν από τον ΟΑΝΑΚ προχώρησε στις παρακάτω ενέργειες:

1. Μελέτησε τις προδιαγραφές εκπόνησης μελετών γενικών κατευθύνσεων ΠΕΡΠΟ της παρ.3 άρθου 24 του Ν.2508/97 που υλοποιούνται σύμφωνα με την ΥΑ 6252/1342 ΦΕΚ 292/Β/01-04-99
2. τις προδιαγραφές μελετών γεωλογικής καταλληλότητας όπως καθορίζονται από την ΥΑ 16374/3696/18-06-98.
3. τα πολεοδομικά σταθερότυπα ΥΑ 10788/ΦΕΚ 285/Δ/05-03-04
4. Μελέτησε το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης Κρήτης. (ΠΠΧΣΑΑ Κρήτης , ΥΑ25291/Β/1486/10-10-2003)
5. Μελέτησε προσεκτικά τα τεύχη της μελέτης
6. Μελέτησε το Περιφερικό Επιχειρησιακό Πρόγραμα Κρήτης 2000-2006 (για τον Ν.Λασιθίου)
7. Έκανε επίσκεψη σε διάφορες περιοχές του Ν Λασιθίου.
8. Παρακολούθησε τις προγραμματισμένες από την νομαρχιακή αυτοδιοίκηση εκδηλώσεις για το θέμα

αι συνέταξε την παρακάτω τεχνική έκθεση, λαμβάνοντας υπόψη όλους τους παραπάνω παράγοντες. Στο σημείο αυτό υπογραμμίζεται η επικουρική και όχι επικριτική προσέγγιση της ομάδας ως προς τον μελετητή, ώστε να συμβάλει γόνιμα στην ολοκλήρωση της μελέτης.

Θεωρητική προσέγγιση και νομοθετικό πλαίσιο

Με τον όρο «Περιοχές ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης»(ΠΕΡΠΟ) νοείται ο μηχανισμός εκείνος που επιτρέπει την ανάπτυξη περιοχών που ανήκουν κατά κυριότητα σε ένα ή περισσότερα εξ αδιαιρέτων φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου με πρωτοβουλία, χρηματοδότηση και διαχείριση των προαναφερομένων προσώπων. Προϋπόθεση για την εφαρμογή του μηχανισμού ΠΕΡΠΟ είναι να προβλέπονται οι αιτούμενες χρήσεις, οι όροι και ο ειδκός τρόπος ανάπτυξης τους (ΠΕΡΠΟ) από τα ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ ή ελλείψει αυτών μέχρι της εγκρίσης τους από τις Γενικές κατευθύνσεις του άρθρου 24 του Ν.2508/97.

Για τις μελέτες Γενικών κατευθύνσεων της παρ. 3 του άρθρου 24 του Ν.2508/97 έχουν συνταχθεί σχετικές προδιαγραφές (ΥΑ 6252/1342/99, ΦΕΚ-292/Β/01-04-99). Για τον Νομό Λασιθίου η μελέτη των γενικών κατευθύνσεων εκπονήθηκε από τον ΟΑΝΑΚ με τεχνικό σύμβουλο την «Αστική Διαχείριση»

Σύμφωνα με τις προδιαγραφές (ΥΑ 6252/1342/99) ο μηχανισμός ΠΕΡΠΟ στοχεύει στην οικιστική οργάνωση των περιοχών για την εξυπηρέτηση μιας ή περισσοτέρων κατηγοριών χρήσεων γης του ΠΔ/23-2-87 καθώς επίσης και στην εξυπηρέτηση των αναγκών β΄ κατοικίας κατά το ΠΔ/16-8-85. Η νομοθεσία ορίζει ότι:

Η συγκεκριμένη μελέτη στηρίζεται στις διατάξεις του άρθρου 24 παρ.3, Ν.2508/97, και υλοποιείται σύμφωνα με τις προδιαγραφές που καθορίζει η ΥΑ 6252/1342/99. Πιο συγκεκριμένα η μελέτη γενικών κατευθύνσεων εκπονείται εν απουσία θεσμοθετημένων σχεδίων πολεοδομικής οργάνωσης για να καλύψει τις τρέχουσες και μελλοντικές ανάγκες παραθεριστικής κατοικίας αι ιδιωτικής πολεοδόμησης σε επίπεδο νομού. Σημειώνεται ότι, οι επιλογές και οι κατευθύνσεις των σχεδίων αυτών θα εξειδικευθούν και θα υλοποιηθούν σε χαμηλότερη κλίμακα σχεδιασμού και πιο συγκεκριμένα από τα επερχόμενα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ του νομού. Πιο αναλυτικά πρόκειται γα «σχέδιο γενικών κατευθύνσεων» και όχι «κανονιστικών διατάξεων». Συνεπώς έχει δεσμευτικό χαρακτήρα μόνο όσων αφορούν την χωροθέτηση και την εκτίμηση (σύμφωνα με τα προγραμματικά μεγέθη) των εκτάσεων ΠΕΡΠΟ.

1) Παρατηρσεις – επισημάνσεις κατά κεφάλαιο

A) Καθορισμός προγραμματικών μεγεθών

Σύμφωνα με τις προδιαγραφές σε αυτό το κεφάλαιο πρέπει να γίνουν : η εκτίμηση ζήτησης, η αξιολόγηση προσφοράς και ο καθορισμός προγραμματικών μεγεθών με τις ανάλογες πληθυσμιακές προβολές. Πιο αναλυτικά:

Σε αυτό το κεφάλαιο ζητείται μια συολική εκτίμηση της οικιστικής ζήτησης σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα και τις μελλοντικές πληθυσμιακές προβολές.

A.1.1) Εξέλιξη πληθυσμού

Στην μελέτη γίνεται μια λεπτομερής καταγραφή του πληθυσμού του νομού Λασιθίου και μια σύγκριση της αύξηης του που είναι 15,24% έναντι 31,64% της Κρήτης και 25% της χώρας με αποτέλεσμα ο Μέσος Ετήσιος Ρυθμός Μεταβολής (ΜΕΡΜ) για την τελευταία τριακονταετία 1971-2001 να καταγράφεται 0,51%

Επίσης στη μελέτη γίνονται αναφορές για αύξηση ή μείωση του πληθυσμού ανά Δ.Δ. και οικισμό μόνο για τις δεκαετίες 1981-1991 και δίνεται έμφαση στα πληθυσμιακά στοιχεία της δεκαετίας 1991-2001γεγονός που δεν προβλέπεται από τις προδιαγραφές

Επίσης δεν εξετάζεται η εξέλιξη πληθυσμού ανά δεκαετία σε επίπεδο αναφοράς Δ.Δ. και οικισμό (όπως αναφέρουν οι προδιαγραφές) αλλά εξετάζεται η εξέλιξη του πληθυσμού ανά Δ.Δ. κατά την εικοσαετία 1981-2001 δικαιολογώντας τους λόγους που η μελέτη δίνει έμφαση στα πληθυσμιακά μεγέθη 1991-2001

«Το επίπεδο αναφοράς θα καθοριστεί βάσει των διαθεσίμων στοιχείων. Πηγές: ΕΣΥΕ, τυχόν υπάρχουσες μελέτες και έρευνες για την κατοικία (ΥΠΕΧΩΔΕ, ΔΕΠΟΣ κλπ)».

Στην ενότητα αυτή εξετάζεται η εξέλιξη του εισοδήματος που εκφράζεται με το κατά κεφαλήν ΑΕΠ σε επίπεδο Νομού και συγκρίνεται με αυτό της περιφέρειας και της χώρας. Επίσης υπάρχει σύντομη εκτίμηση των καταναλωτικών πρότυπων κατοικίας.

Θεωρούμε ότι στο σημείο όπου αναφέρεται ότι «ως προς τον αριθμό δωματίων νέων κατοικιών και τον αριθμό δωματίων ανά νέα κατοικία παρατηρείται ότι ακολουθεί ελαφριά πτωτικές τάσεις τη δεκαετία 1991 –2001 τόσο για τη Περιφέρεια όσο και για το Νομό Λασιθίου» θα πρέπει να εξεταστεί η ορθότητα των στοιχείων και επίσης θεωρείται σκόιμο να αντληθούν στοιχεία και από τα αρμόδια Πολεοδομικά Γραφεία που να αφορούν οικοδομικές άδειες που εκδίδονται ανά περιοχή και ίσως υπάρξει αναστροφή ολική ή μερική των συμπερασμάτων αυτών.

« αγροτικοί ηµιαστικοί, αστικοί πληθυσµοί. Επίπεδο αναφοράς: Νομός. Πηγή: ΕΣΥΕ.»

Από την ανάλυση προκύπτει ότι εκφράζονται οικιστικές πιέσεις στα μεγαλύτερα οικιστικά κέντρα του Νομού Αγ.Νικολάου, κέντρο Ιεράπετρα Σητεία 2^ου βαθμού οικιστικά κέντρα.

« και προοπτικών εξέλιξής της. Επιπτώσεις αναπτυξιακών προγραµµάτων µεγάλων έργων και άλλν χωροταξικών επιλογών στην οικονοµική βάση και στην εξέλιξη των ρυθµών πληθυσµού και εισοδήµατος. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ενότητες ΟΤΑ µε κοινά χαρακτηριστικά. Πηγές: ΕΣΥΕ. Μελέτες ΥΠΕΧΩΔ Ε (Χωρικών επιπτώσεων και κοινοτικών προγραµµάτων και πολιτικών των Περιφερειών Χωροταξικά Περιφερειών) τυχόν υπάρχοντα Αναπτυξιακά προγράµµατα σε νοµαρχιακό, περιφερειακό ή εθνικό επίπεδο.»

Σε αυτό το κεφάλαιο αντλούνται στοιχεία από τη μελέτη «Τουριστικής Ανάπτυξης της Περιφέρειας Κρήτης 2000-2006». Σημειώνεται ότι δεν γίνεται κριτική αναφορά στις επιπτώσεις αναπτυξιακών προγραμμάτων και δεν λαμβάνονται υπόψη οι αναπτυξιακοί άξονες του ΠΕΠ Κρήτης 2000-2006.

Επίσης θεωρούμε ότι δεν πληρούνται πλήρως οι προδιαγραφές. Από την σελίδα 29 λείπει ο χάρτης Χωροαξικής οργάνωσής. Επίσης στη σελ 26 εσφαλμένα γράφεται η ΒΙΠΕ Σητείας που δεν υπάρχει

«Εκτίµηση πληθυσµών και εισοδήµατος επόµενης 5ετίας και 10ετίας. Επίπεδο αναφράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός. Πηγή: Α-1.1. έως Α-1.4.»

Όσον αφορά την πληθυσμιακή προβολή υπάρχει σοβαρή διαφορά στην μελλοντική εκτίμηση του πληθυσμού ανάμεσα στην μελέτη ΠΕΡΠΟ και στην μελέτη ΣΧΟΟΑΠ. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι για το Δήμο Ιτάνου στην μελέτη ΠΕΡΠΟ η εκτίμηση πληθυσμού για το έτος 2011 είναι 2.765 άτομα ενώ στην μελέτη ΣΧΟΟΑΠ είναι 3.800 άτομα. Ανάλογα για το έτος 2015 η μελέτη ΠΕΡΠΟ έχει εκτίμηση πληθυσμού 2.866 άτομα ενώ η μελέτη ΣΧΟΟΑΠ προβλέπει 4.800 άτομα.

Από ύντομη ενημέρωση που είχαμε από την επίσημη ΕΣΥΕ, μας γνωστοποιήθηκε ότι οι πληθυσμιακές προβολές που εξέδωσε (μέχρι στιγμής η ΕΣΥΕ) αφορούν την γενικότερη κατάσταση σε επίπεδο περιφερειών και γενικότερα υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία πληθυσμιακών προβολών στο διαδίκτυο σε επίπεδο Χώρας. Συνεπώς, και όπως φαίνεται από την επεξηγηματική έκθεση της μελέτης, από τον μελετητή γίνεται μια παραδοχή ως προς την πληθυσμιακή προβολή. βάση των διαθέσιμων στοιχείων από την ΕΣΥΕ και το ΠΠΧΣΑΑ Κρήτης, πράγμα το οποίο αυξάνει την πιθανότητα λάθους οδηγώτας την ανάλυση σε εσφαλμένα συμπεράσματα. Σε αυτό το σημείο είναι χρήσιμο να σημειωθεί η σπουδαιότητα που έχει η συγκεκριμένη πληθυσμιακή προβολή, στα αποτελέσματα της μελέτης, μιας και αποτελεί βασικό παράγοντα για τον ποσοτικό καθορισμό οικιστικών υποδοχέων, και στην συγκεκριμένη περίπτωση ζωνών ΠΕΡΠΟ. Κατ’ επέκταση γίνεται και παραδοχή του Μέσου Ετήσιου Ρυθμού Μεταβολής.(ΜΕΡΜ), καταλήγοντας σε αποτελέσματα διαβλητά και μη αποδεκτά από τους τοπικούς παράγοντες.

Για παράδειγμα δεν δικαιολογείται, στη μελέτη η παραδοχ ότι ο ΜΕΡΜ 2001-2011 και 2011-2015 είναι 1% για τον Νομό Λασιθίου όταν η πηγή άντλησης που ανατρέχουν οι προδιαγραφές (Α1.1,Α1.4) ο ΜΕΡΜ 1971-2001 για την περιφέρεια είναι 1,05 και τον Ν. Λασιθίου 0,51%

« κατοικιών σε απόλυτα µεγέθη και ρυθµούς. .Διάκριση σε δόµηση α’ και β’ κατοικίας. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ. Πηγές: ΕΣΥΕ (απογραφή κατοικιών, οικοδοµικές άδειες)».

Εις ότι αφορά την καταγραφή των τάσεων για β΄και εξοχική κατοικία είναι σίγουρο ότι υπάρχει πλάνη στις πραγματικές ανάγκες αφού κυρίως στα περισσότερα Δ.Δ του Δ. Σητείας η διαπίστωση αυτή κρίνεται ως υπερβολική, και τεκμηριώνεται από το γεγονός ότι χρησιμοποιήθηκαν τα στατιστικά στοιχεία της απογραφής κατοικιών του 1991, που θεωρούμε ότι είναι ανεπαρκή για να χρησιμοποιηθούν στην εκτίμηση των σημερινών τάσεων

Βέβαια είναι γεγονός ότι παρατηρείται δραστηριότητα η οποία όμως προέρχεται από επισκευές παλαιών σπιτιών τα οποία χρησιμοποιούνται κυρίως από ανθρώπους που ζούν εκτός Κρήτης και επισκέπτονται την Κρήτη είτε για ολιγοήμερες διακοπές είτε κατά την διάρκεια τη ελαιοκομικής περιόδου.

Α.1.7) Εκτίμηση τάσεων δόμησης α’ και β’ κατοικίας

«λαμβάνοντας υπόψη τη χωρητικότητα των θεσµοθετηµένων οικιστικών υποδοχέων και άλλες μεταβλητές που εξηγούν την ελκτικότητα των Περιοχών (χρονοαπόσταση κοινωνικά χαρακτηριστικά ελκτικότητα φυσικών πόρων, ελκτικότητα κοινωνικής και τεχνικής υποδοµής, κόστος γης, κόστος οικιστικής ανάπτυξης κλπ). Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός. Πηγές: Α-1.6. ΕΣΥΕ (απογραφή κατοικιών, κενές κατοικίες κλπ) Α-2.1, Α-1.2, επιτόπια έρευνα.»

Σημειώνεται ότι το κεφάλαιο αυτό δεν εξετάζεται στη μελέτη αντ’αυτού πάρχει στο τέλος του κεφ. Α.1.6 (σελ 39) μια γενική αναφορά σε τρεις διαφαινόμενες βασικές παραμέτρους για την α’ κατοικία και δύο παράμετροι για την β΄ κατοικία

«Απεικόνιση και εμβαδομέτρηση εγκεκριμένων οικιστικών υποδοχέων (εγκεκριµένα σχέδια, οικιστικές χρήσεις ΓΠΣ, οικιστικές χρήσεις ΖΟ οικισµοί). Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός. Πηγές: ΥΠΕΧΩΔΕ, αρμόδιες πολεοδοµικές υπηρεσίες.»

Αυτό το κεφάλαιο καταγράφεται στο παράρτημα με αναλυτικό πίνακα εγκεκριμένων οικιστικών υποδοχέων.

«Εκτίμηση του οικιστικού αποθέματος για κάθε µία από τις παραπάνω κατηγορίες υποδοχέων, καθώς και για Περιοχές νόμιμης ή αυθαίρετης δόμηση εκτός σχεδίου. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός. Πηγές: ΕΣΥΕ, διαθέσιµες αεροφωτογραφίες, επιτόπια έρευνα»

Η εκτίμηση του οικιστικού αποθέματος γίνεται με τα πρότυπα που ορίζουν οι προδιαγραφές.

Ανατρέχοντας σε αυτό το κεφάλαιο, παρατηρείται ότι δεν γίνεται αναφορά σε περιοχές εκτός σχεδίου με νόμιμη ή αυθαίρετη δόμηση και δεν τηρήθηκαν οι προδιαγραφές, δηλαδή δεν έγινε κατηγοριοποίηση με επίπεδο αναφοράς τον Νομό, Δήμο, οικισμό (πηγές Α11,Α21,Α22)

Εκτιμντας το αποτέλεσμα και όχι τη μεθοδολογία προσέγγισης του αποτελέσματος θεωρείται υπερβολική η αναφορά ελλείμματος της τάξης των 5.500 ατόμων στο Δ.Δ Αγίου Νικολάου και ιδιαίτερα το έλλειμμα των 400-500 ατόμων στο Καβούσι. Συνεπώς τονίζεται ξανά η αμφισβητούμενη αξιοπιστία που παρέχουν τα στατιστικά στοιχεία και οι πληθυσμιακές προβολές, γιατί η μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκε, για τον υπολογισμό της χωρητικότητας παρουσιάζεται γενικά ασφαλής και όπως προβλέπουν οι προδιαγραφές.

«Πραγματοποιημένες πυκνότητες κατά κατηγορία υποδοχέα (ατόμων, δόμησης). Επίπεδο αναφοράς: Νομός, ΟΤΑ, οικισμός. Πηγές: Α-1.1, Α-2.1, Α-2.2.»

Σε αυτό το κεφάλαιο υπολογίζονται οι πραγρατοποιημένες πυκνότητες βάση των προδιαγραφών εκπόνησης της μελέτης και των πολεοδομικών σταθεροτύπων

«Αξιολόγηση των ποιοτικών χαρακτηριστικών των οικιστικών υποδοχέων βάσει των κριτηρίων οικιστικής καταλληλότητας που καθορίζονται στο Κεφ.Β-1 και προσδιορισµός της αναποµένουσας χωρητικότητας των τµηµάτων τους που πληρούν τις απαιτήσεις της ζήτησης. Επίπεδο αναφράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός. Πηγές: Α-1.7, επιτόπια έρευνα.»

Στο κεφάλαιο αυτό δεν τηρήθηκαν οι προδιαγραφές, και η μελέτη περιορίζεται σε γενικά συμπεράσματα. Επίσης στο κεφ αυτό Δεν έχουν ληφθεί υπόψη οι παράμετροι Αειφόρου Ανάπτυξης του εγκεκιμένου Περιφερειακού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού της Περιφέριας Κρήτης αφού ουσιαστικά ο Νότιος Οδικός ¶ξονας της Κρήτης είναι εκτός των χωροθετειμένων ζωνών ΠΕΡΠΟ.

Πιστεύουμε ότι το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού σηματοδοτεί την ανάπτυξη του Νότιου Οδικού ¶ξονα ενώ η μελέτη ΠΕΡΠΟ ουσιαστικά καταδικάζει τον ¶ξονα αυτό. Για’υτό ακριβώς το λόγο μας δημιουργείται η υπόνοια ότι είναι μεθοδευμένη η χωροθέτηση ΠΕΡΠΟ μόνο στα βόρεια και βορειοανατολικά παράλια του Ν. Λασιθίου.

«και καθορισμός του ποσοστού που πληροί τις απαιτήσεις της ζήτησης. Επίπεδο αναφοράς: Νομός, ΟΤΑ, οικισμός. Πηγές: Α-1.7, επιτόια έρευνα.»

Το κεφάλαιο αυτό δεν υπάρχει στη μελέτη.

«Καθορισμός των προγραμματικών μεγεθών της οικιστικής ανάπτυξης α’ και β’ κατοικίας για την επόμενη 5ετία και 10ετία βάσει συνεκτίμησης. α. Της ζήτησης όπως προσδιορίστηκε στο Κεφ.Α-1 µε βάση την εξέλιξη των κοινωνικο-οικονομικών μεγεθών και των τάσεων δμησης. β. Του αποδεκτού κατά τα παραπάνω τμήματος της προσφοράς όπως προσδιορίστηκε στο Κεφ.Α-2. γ. Ενός συντελεστή κορεσμού που εκφράζει την ισορροπία προσφοράς ζήτησης όπως αυτός προσδιορίζεται µε βάσει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, τµήµατα ΟΤΑ µε κοινά χαρακτηριστικά. Πηγές Α-1, Α-2.»

Ο καθορισμός προγραμματικών μεγεθών θα πρέπει να προκύπτει από την «συνεκτίμηση» των δύο παραπάνω κεφαλαίων σε συνδυασμό με την επιλογή των απαιτούμενων συντελεστν κορεσμού και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής. Η μελέτη βασίζεται στον ΜΕΡΜ της δεκαετίας 1991-2001 και όχι της τριακονταετίας.

Σε αυτό το κεφάλαιο της μελέτης γίνεται μια γενική αναφορά στα μεγέθη ζήτησης και τάσεων δόμησης, χωρίς να καταγράφεται ο συντελεστής κορεσμού.

B.1) Οικιστική καταλληλότητα

Β.1.1) Απεικόνιση γεωργικής γης α’ προτεραιότητας

«Απεικόνιση γεωργικής γης α’ προτεραιότητας σηµαντικών για την ανάπτυξη της κτηνοτροφίας εδαφών, δασών, μεταλλείων και φυσικών τουριστικών πόρων. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ. Πηγές: Στοιχεία από ΥΠΕΧΩΔΕ ή άλλα αρµόδια Υπουργεία, εγκεκριµένες ή εν εξελίξει Χωροταξικές Μελέτες σε εθνικό, περιφερειακό, νομαρχιακό ή τοπικό επίπεδο».

Σε αυτό το κεφάλαιο γίνετα εκτενής αναφορά στο ΠΠΧΣΑΑ Κρήτης, από όπου αντλούνται αρκετά στοιχεία που ζητούνται στην βασική ανάλυση. Πιο συγκεκριμένα για την γεωργική γη α’ προτεραιότητας και για τις δασικές εκτάσεις δεν υπάρχουν στοιχεία γεγονός που οφείλεται στην απουσία θεσμοθετημένων γεωργικών ζωνών και δασικών εκτάσεων. Ωστόσο γίνεται μια προσπάθεια καταγραφής από άλλες πηγές.

«Απεικόνιση ζωνών προστασίας του φσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος (αρχαιολογικές ζώνες, παραδοσιακοί οικισµοί κλπ). Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ. Πηγές: Θεσµοθετηµένα ή εν εξελίξει Χωροταξικά Σχέδια RAMSAR, CORINE NATURA άλλες µελέτες ΥΠΠΟ.»

Στη μελέτη καταράφεται μερική απεικόνιση των ζωνών προστασίας φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος. Επίσης ο Πίνακας Β1.2^α δεν είναι πλήρης (δεν γίνεται καταμέτρηση όλων των εκτάσεων )

Επίσης υιοθετούνται οι χρήσεις γης του προγράμματος Corine Land Cover 97, για τον εντοπισμό δασικών, και άλλων γεωργικών εκτάσεων σε μια προσπάθεια κάλυψης του κενού των επίσημα εκτάσεων καλλιέργειας. Εκτός αυτού υπάρχει εκτενής αναφορά σε θεσμοθετημένες εκτάσεις, ιδιαίτερου φυσικού κάλους και τις περιοχές NATURA 2000.

«Απεικόνιση θεσµοθετηµένων παραγωγικών ζωνών χωροθέτησης και άλλων µη οικιστικών χρήσεων, καθώς και προτάσεων χωροθέτησης αντίστοιχων ζωνών. Είπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ. Πηγές: Στοιχεία από ΥΠΕΧΩΔΕ ή άλλα αρµόδια Υπουργεία, εγκεκριµένες ή εν εξελίξει Χωροταξικές Μελέτες σε εθνικό, περιφερειακό, νοµαρχιακό ή τοπικό επίπεδο.»

Όσον αφορά τις θεσμοθετημένες παραγωγικές ζώνες γίνεται αναφορά για το ΒΙΟΠΑ Σητείας το οποίο δεν υφίσταται ενώ παράλληλα δεν αναφέρεται το ΒΙΟΠΑ Αγίου Νικολάου το οποίο συστάθηκε με το ΦΕΚ 2376/12.05.98

«Οριοθέτηση περιοχών όπου εκδηλώνονται ή αναµένεται να εκδηλωθούν τάσεις ζήτησης / προσφοράς οικιστικής ανάπτυξης, µε αναφορά στις µεταβλητές του Κεφ.Α-1 και ύστερα από αποκλεισµό η ειδική θεώρηση των τµηµάτων τους που εµπίπτουν σε ζώνες των ως άνω κατηγοριών (Β-1.1. έως Β-1.3). Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, Πηγές: Α Β-1.1. έως Β-1.3.»

Για τον προσδιορισμό των περιοχών προσφοράς οικιστικών εκτάσεων, χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι «κατ’εξοχή κριτήριο αποτελεί η διαθεσιμότητα μεγάλων δημόσιων ή δημοτικών εκτάσεων»

Στο κεφαλαίο που περιγράφεται η αναμενόμενη ζήτηση, γίνεται αναφορά για εκδήλωση τάσεων οικιστικής ζήτησης και κύριας β΄κατοικίας στην ευρύτερη ζώνη του άξονα Ιεράπερας – Παχειάς ¶μμου και στον άξονα Μακρύ Γιαλού Σητείας. Για όσους γνωρίζουν τα δεδομένα του Νομού είναι εύκολο να αμφισβητήσουν την πρόβλεψη αυτή ενώ παράλληλα κινεί υποψίες η αναφορά τους.

Τέλος υπογραμμίζουμε την απουσία του συντελεστή λ΄ για τον αποκλεισμό τμημάτων που εμπίπτουν στις ζώνες των Κεφ Β.1.1 & Β.1.3

«Ανάλυση της φυσικής καταλληλότητας των ως άνω περιοχών τάσεων, µε βάση τη διαθεσιµότητα φυσικών χαρακτηριστικών που να εξασφαλίζουν τις ειδικές απαιτήσεις για οικιστική ανάπτυξη (ποιότητα τοπίου, κλίµα, προσανατολισµός, θέα, κλίσεις εδάφους, γεωλογικά χαρακτηριστικά κλπ) και κατ’ αρχήν οριοθέτηση ζωνών οικιστικής καταλληλότητας. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ. Πηγές: χάρτης ανάγλυφου εδάφους, διαθέσιµες µελέτες.»

Στην σελίδα 59 Αναφέρεται η ύπαρξη μεγάλων εκτάσεων δυτικά της Σητείας, σε μεγάλα τμήματα των ορεινών περιοχών της δυτικής ενδοχώρας (Δ. Αγίου Νικολάου και Δ. Οροπεδίου Λασιθίου)στο βόρειο τμήμα του Δ.Ιτάνου και σε ένα μικρό νότιο τμήμα του Δ. Λεύκης.

Η ορθότητα των στοιχείων (δεδομένων) μφισβητείται έντονα αφού σε όλες αυτές τις περιοχές δεν υπάρχει κτηματολόγιο για την άντληση ικανοποιητικών στοιχείων για τις εκτάσεις των περιοχών αυτών.

Τέλος η επισυναπτόμενη γεωλογική μελέτη, οριοθετεί τρεις κατηγορίες ζωνών : α) οικιστικά κατάλληλες, β) οικιστικά κατάλληλες υπό προϋπόθεσης και γ) οικιστικά ακατάλληλες, σηματοδοτώντας με αυτό τον τρόπο την οικιστική καταλληλότητα. Όσον αφορά τις προδιαγραφές, αυτές τηρούνται μερικώς, και γίνεται μια γενικότερη προσέγγιση του θέματος χωρίς να παρουσιάζονται οι λεπτομέρειες.

Με βάση την γεωλογική μελέτη και τους φυσικούς πόρους, όπως επίσης και της περιοχές προστασίας πρέπει να εξετασθον οι συνθήκες που επηρεάζουν την οικιστική ανάπτυξη και βρίσκονται στα επιτρεπτά όρια χωρητικότητας οικιστικών ενοτήτων και πολεοδομικών προτύπων.

«Καταγραφή και αξιολόγηση των φυσικών και ανθρωπογενών πόρων που επηρεάζουν καθοριστικά την οικιστική ανάπτυξη. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ. Πηγές: Β-1.1., Β-1.2., µελέτες, επιτόπια έρευνα.»

Σε αυό το κεφάλαιο η μελέτη επιχειρεί μια γενική αναφορά στην αντοχή και επάρκεια φυσικών πόρων, αντλώντας στοιχεία από προηγούμενα κεφάλαια, και από την μελέτη «Ολοκληρωμένης Διαχείρισης Υδάτινων Πόρων για την Περιφέρεια Κρήτης» του 2002.

Τέλος ο υποογισμός χωρητικότητας των ακτών προκύπτει σύμφωνα με τις προδιαγραφές.

«Εμβαδομέτρηση ζωνών οικιστικής καταλληλότητας και καθορισµός σ’ αυτές ορίων χωρητικότητας που λαµβάνουν υπόψη τα παραπάνω και καθορίζονται µε βάση τα παρακάτω σταθερότυπα οι τιµές των οποίων ορίζονται στο παράρτηµα. α. Σταθερότητα πυκνότητας κατοίκων (κατ/στρ) που διαφοροποιούνται ανάλογα µε τη χρήση, τη θέση και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του φυσικού χώρου. β. Σταθερότυπα πυκνότητας χρήσης στοιχείων του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος που επηρεάζουν καθοριστικά την οικιστική ζήτηση (πχ ακτές). γ. Σταθερότυπα επάρκειας των αναγκαίων για την οικιστική ανάπτυξη φυσικών πόρων (πχ νερό). Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ. Πηγές: Β-1.5. Παράρτηµα.»

Το κεφάλαιο αυτό δεν υπάρχει αντ’αυτού παρουσιάζεται μια «Κατ’αρχήν οριοθέτηση ζωνών οικιστικής καταλληλότητας, βάση πυκνότητας…»

Για την επάρκεια υποδομών δεν γίνεται καμία αναφορά σε επίπεδο ΟΤΑ, όπως προβλέπουν οι προδιαγραφές, αντ’αυτού επιχειρείται μια γενικότερη προσέγγιση επάρκειας για τα δίκτυα ύδρευσης μέσω τν εκτιμήσεων της μελέτης «Ολοκληρωμένης Διαχείρισης Υδάτινων Πόρων για την Περιφέρεια Κρήτης» του 2002.

Είναι επίσης αξιοσημείωτο ότι δεν γίνεται καμία αναφορά στην επάρκεια οδικού δικτύου. Τέλος κατά τη γνώμη μας θα έπρεπε να υπάρχει συσχετισμός ων υπαρχόντων δικτύων υποδομής με τα προγραμματισμένα από το ΠΕΠ 2000-2006 δίκτυα υποδομής, ώστε να εξασφαλίζεται μια παράλληλη εφαρμογή των δυο προγραμμάτων.

«χαρτογράφηση και αξιολόγηση των στοιχείων της υφιστάμενης και της προγραμματιζόμενης μεταφορικής και λοιπής τεχνικής υποδομής που επηρεάζουν την ανάπτυξη των ζωνών καταλληλότητας. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ. Πηγή: ΥΠΕΧΩΔΕ: Χωροταξικά Περιφερειών, Υπηρεσίες Νοµαρχιακής Αυτοδιοίκησης.»

Το κεφάλαιο αυτό δεν υπάρχει.

Ο βασικός γνώμονας για την επιλογή των καταλληλότερων εκτάσεων ανάπτυξης ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης καθορίζονται, με βάση την βελτιστοποίηση των παρακάτω παραγόντων:

• Την εναπομένουσα χωρητικότητα των ΔΔ
• Την φέρουσα ικανότητα των φυσικών πόρων
• Την επάρκεια δικτύων υποδομής
• Τις κατευθύνσεις των υπερκείμενων βαθμίδων σχεδιασμού (ΠΠΧΣΑΑ Κρήτης)

Ο βέλτιστος συνδυασμός των παραπάνω παραγόντων σε συνδυασμό με την πολιτική που θέλουμε να ακολουθηθεί, αποτελούν τα βασικά εργαλεία για την χωροθέτηση των εκτάσεων ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης.

Εδώ όμως τίθεται ωμά το ερώτημα ποιοι είναι οι ιδιοκτήτες των εκτάσεων που πρόκειται να χωροθετηθούν ως ΠΕΡΠΟ. Πιστεύουμε ότι η καταγραφή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των περιοχών αυτών καταρρίπτει τα κριτήρια επιλογής και αναδεικνύει τις σκοπιότητες χωροθέτησης των.

Γ.1.1) Προσδιορισμός νέων ζωνών οικιστικής ανάπτυξης στα έτη σόχους

«µε βάση:

• α. Τα προγραµµατικά µεγέθη (Κεφ.Α-3).
• β. Την καταλληλότητα των περιοχών (Κεφ.Β-1)
• γ. Την αντοχή των φυσικών πόρων (Κεφ.Β-2)
• δ. Την επάρκεια των υποδοµών (Κεφ.Β-3)

Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, τµήµατα ΟΤΑ µε κοινά χαρακτηριστικά. Πηγές: Α-3, Β-1, Β-2, Β-3 και Β-4.»

Εξετάζοντας την καταρχήν οριοθέτηση ζωνών οικιστικής ανάπτυξης, επισημαίνονται τα εξής:

• Επισημαίνουμε για άλλη μια φορά την εξαίρεση του Νοτίου οδικού άξονα της Κρήτης από ζώνη καταλληλότητας υποδοχής ΠΕΡΠΟ.

• Στο ίδιο σημείο αναγνωρίζει ως περιοχή υποδοχής την ανατολική παράκτια ζώνη του Δ.Δ Ελούντας στο Δήμο Αγίου ικολάου.

• Προτείνουμε να εξετασθεί από την μελετήτρια η δυνατότητα χωροθέτησης ΠΕΡΠΟ στην ευρύτερη περιοχή Δήμου Αγίου Νικολάου.

Τέλος, από στοιχεία που προκύπτουν από τους πίνακες του παραρτήματος διαπιστώνεται ότι κάποια Δημοτικά Διαμερίσματα, όπως για παράδειγμα ΔΔ Μύρτου, που παρουσιάζουν αρνητικές εναπομένουσες χωρητικότητες, και βρίσκονται κατά μήκος του νοτίου οδικού άξονα, δεν προτείνονται ως ζώνες οικιστικής ανάπτυξης, αφήνοντας εκτός ΖΟΑ ολόκληρους δήμους όπως για παράδειγμα ο Δήμος Ιεράπετρας που δέχεται τρομερές οικιστικές πιέσεις. Γενικότερα από ότι φαίνεται το μελετητικό σχήμα ακολουθεί πολιτικές, ανάπτυξης και ενδυνάμωσης αδιαμόρφωτων περιοχών, χωροθετόντας εκεί της ΖΟΑ για την μελλοντική αξιοποίηση των περιοχών αυτών.

Τα επίπεδα χωρητικότητας, όπως επίσης και η χωροθέτηση των ΖΟΑ ΠΕΡΠΟ φαίνονται στον συνημμένο χάρτη του παραρτήματος. Τέλος για μια πληρέστερη εικόνα επισυνάπτεται και απόσπασμα χαρτού από το ΠΠΧΣΑΑ Κρήτης.

Το κεφάλαιο αυτό δεν υπάρχει, και γενικότερα δεν γίνεται εντοπισμός οικιστικά αδιαμόρφωτων περιοχών.

«Εντοπισµός διαµορφωµένων οικιστικά εκτός σχεδίου περιοχών όπου έχει εκδηλωθεί ενδιαφέρον των ιδιοκτητών γης για συµµετοχή τους στην εφαρµογή του θεσµού.»

Γενικότερα τα κεφάλαια Γ2.1 και Γ2.2 της μελέτης εξετάζονται μαζί και δεν εν γίνεται καθόλου εντοπισμός των οικιστικά αδιαμόρφωτων περιοχών

«και καθορισμός του μέγιστου εμβαδού εδαφικών εκτάσεων που επιτρέπεται να πολεοδομηθούν ως ΠΕΡΠΟ την επόμενη 5ετία και 10ετία.»

Σε αυτό το σημείο ο προδιαγραφές προτείνουν την οριοθέτηση ζωνών ΠΕΡΠΟ μέσα στα όρια των Ζωνών Οικιστικής Ανάπτυξης (ΖΟΑ), πράγμα που δεν γίνεται από την μελέτη. Βέβαια σε αυτό το σημείο υπογραμμίζεται ότι σε αυτή την κλίμακα (χωροταξική, 1:100000) είναι αδύνατο να οριοθετηθούν οι ζώνες ΠΕΠΟ. Επίσης σημειώνεται ότι οι προδιαγραφές δεν διευκρινίζουν στο συγκεκριμένο σημείο το επίπεδο αναφοράς της ανάλυσης.

Γενικότερα εξετάζοντας το σύνολο της μελέτης, προκύπτει μια εικόνα μερικώς τεκμηριωμένη, καθώς υπάρχουν μεγάλα περιθώρια βελτίωσης, κυρίως όσον αφορά την εισαγωγή περισσοτέρων στοιχείων. Πιο αναλυτικά παρατηρούνται τα παρακάτω:

• Η μελέτη παραδόθηκε στο ΤΕΕ/ΤΑΚ ανυπόγραφη και δεν διευκρινίζεται ποιος έχει την ευθύνη ως μελετητής.
• Από κανένα σημείο της μελέτης δεν προκύπτουν οι συμμετοχικές διαδικασίες με του τοπικούς φορείς και δεν γίνεται αναλυτική αναφορά με ποιους φορείς και ποιους δήμους υπήρξε συνεργασία
• Στην μελέτη αναφέρεται ΒΙΟΠΑ Σητείας, το οποίο δεν προκύπτει από το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς, όπως επίσης δεν αναφέρεται στο ΒΙΟΠΑ Αγ. Νικολάου που προκύπτει από το ΦΕΚ 2376/12.05.98
• Από τα κείμενα και τους χάρτες της μελέτης δεν προκύπτει η ύπαρξη της Ειδικής Χωροταξικής Μελέτης Αγ. Νικολάου.
• Γενικότερα δεν τηρήθηκαν οι προδιαγραφές συγκέντρωσης στοιχείων, σε όλα τα επίπεδα αναφοράς (Νόμος, Δήμος, Οικισμός).
• Δεν διευκρινίζεται σαφώς, το πώς προκύπτουν οι πληθυσμιακές προβολές που αφορούν τα δημογραφικά στοιχεία και οι μελλοντικοί πληθυσμοί στα έτη στόχο.
• Δεν υπάρχει παράρτημα πηγών και συμπτύξεων
• Δεν υπάρχει κατάλογος βιβλιογραφίας

• Στα σημεία όπου χωροθετούνται οι περιοχές ΠΕΡΠΟ δεν υπάρχει αρχική έγκριση Δααρχείου. Το σημείο αυτό είναι πολύ κρίσιμο αφού η μη σύμφωνη γνώμη της Δασικής Υπηρεσίας στην παρούσα φάση κινδυνεύει να «τινάξει στον αέρα» την όλη μελέτη. Είναι γνωστό άλλωστε το γεγονός ότι κατά την πρόσφατη προσπάθεια δημιουργίας Δασολογίου σε περιοχές εντός πιλοτικού προγράμματος κτηματολογίου προέκυψαν ποσοστά δασικών εκτάσεων (ή για να είμαστε πιο ακριβείς δασοθέντων αγρών) που υπερέβαιναν το 60 ή 70% της υπό μελέτη έκτασης. Αντιλαμβάνεσθε λοιπόν το μέγεθος του προβλήματος σε περίπτωση που μεγάλο μέρος των προτεινόμενων για ΠΕΡΠΟ εκτάσεων χαρακτηρισθούν δασικές οπότε σύμφωνα με τον Ν.2508/97 αφαιρούνται από τη συνολικά χωροθετημένη έκταση, με άμεσο αποτέλεσμα την διατάραξη των χωρητικοτήτων και την ανάγκη για εκ νέου χωροθέτηση άλλων περιοχών. Σε αυτό το σημείο επισημαίνεται η έλλειψη οργανωμένου δασικού μητρώου από την επίσημη πολιτεία. Το γεγονός αυτό καλύπτεται από τις προδιαγραφές εκπόνησης με την εισαγωγή του συντελεστή λ’ (συντελεστής μείωσης των ζωνών οικιστικής καταλληλότητας μετά την αφαίρεση των τμημάτων για τα οποία εκτιμάται ότι δεν θα δοθεί έγκριση απ την Διεύθυνση Δασών), ο οποίος δεν χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της πυκνότητας όπως προβλέπουν οι προδιαγραφές.
• Από την παρούσα πρόταση δεν εξασφαλίζεται η ισόρροπη ανάπτυξη ενός Νομού με σημαντικές ιδιαιτερότητες. Για όσους γνωρίζουν το Νομό Λασιθίου θα πρέπει να αναγνωρίσουν τις ιδιομορφίες που δημιουργεί το «πολύκεντρο» ώστε να μπορέσουν λαμβάνοντας υπ’ όψιν τα στοιχεία που παράγονται από την στυγνή παράθεση αριθμών και στατιστικών στοιχείων να ενσωματώσουν και τα ειδικά δεδομένα και ν παραχθεί ένα αποτέλεσμα γενικά αποδεκτό, ώστε να μπορεί να λειτουργήσει και στη συνέχεια.

Γενικότερα η μελέτη προσπαθεί να κινηθεί στα πλαίσια των προδιαγραφών εκπόνησης της. Σε αρκετά σημεία στηρίζεται σε θέσεις και προτάσεις του ΠΠΧΣΑΑ Κρήτης διατηρώντας τη συνέχεια του χωρικού σχεδιασμού γενικότερα. Σε μερικά σημεία όμως οι στόχοι και ο επιταγές του χωροταξικού θα πρέπει να εξειδικευτούν και ληφθούν έγκαιρες αποφάσεις για την υλοποίηση τους. Αυτές οι αποφάσεις στηρίζονται κατά ένα μέρος στην πολιτική οικιστικής ανάπτυξης που πρόκειται να ακολουθηθεί για τα επόμενα χρόνια.

Η μεέτη γενικών κατευθύνσεων αποτελεί ένα εργαλείο υλοποίησης αυτών των πολιτικών και πρέπει να εκφράζει το σύνολο των τοπικών φορέων. Στην συγκεκριμένη περίπτωση η μελέτη φαίνεται να υιοθετεί την πολιτική ανάπτυξης περιοχών με «φθίνουσες» οικιστικές πιέσεις συμβάλλοντας στην αξιοποίηση τους και στην ενδυνάμωση του οικιστικού δικτύου Σε κάθε περίπτωση οι επιλογές των πολιτικών και η εφαρμογή τους μέσω των μελετών πρέπει να χαρακτηρίζονται από διαφάνεια και λεπτομερή ανάλυση, ώστε να διασφαλίζουν με αυτό τον τρόπο τις προϋποθέσεις γενικόερης αποδοχής.

Ανακεφαλαιώνοντας της παρατηρήσεις που παρουσιάστηκαν στα παραπάνω κεφάλαια και στα πλαίσια μιας γόνιμης τοποθέτησης η ομάδα πιστεύει ότι :

• Οι προδιαγραφές για την εκπόνηση της μελέτης τηρήθηαν μερικώς
• Προτείνεται η εισαγωγή του συντελεστή λ’ για την εκτίμηση των δασικών εκτάσεων.
• Προτείνεται η επιτόπια έρευνα στη περιοχή μελέτης, και μια ποιο ολοκληρωμένη συνεργασία με τους τοπικος φορείς καθώς και με τις εμπλεκόμενες Υπηρεσίες του Νομού Λασιθίου.
• Προτείνεται η ανάπτυξη ΖΟΑ και κατά μήκος του Νοτίου οδικού άξονα .
• Προτείνεται η επανεξέταση των προτεινόμενων θέσεων ΠΕΡΠΟ στο νομό Λασιθίου.

Παράρτημα

Ο Υπουργός Περιβάλλοντος Χωροταξίας και .ηµοσίων ‘Εργων, ‘Εχοντας υπόψη:

• Τις διατάξεις της παρ.14 του Αρθ-24 του Ν-2508/97 “Βιώσιµη οικιστική ανάπτυξη των πόλεων και οικισµών της χώρας και άλλες διατάξεις” (ΦΕΚ-124/Α/97).
• Τις διατάξεις του Αρθ-29Α του Ν-1558/85 “Κυβέρνηση και Κυβερνητικά ‘Οργανα” (ΦΕΚ-137/Α/85) όπως αυτό προστέθηκε µε το Αρθ-27 του Ν-2081/92 (ΦΕΚ-154/Α/92) και αντικαταστάθηκε µε την παρ.2α του Αρθ-1 του Ν-2469/97 (ΦΕΚ-38/Α/97).
• Το γεγονός ότι από τις κανονισικές διατάξεις αυτής της απόφασης δεν προκαλείται δαπάνη σε βάρος του κρατικού προϋπολογισµού και του προϋπολογισµού του οικείου ΟΤΑ (Οργανισµός Τοπικής Αυτοδιοίκησης),

Αποφασίζουµε:

Ορισµοί και ύνδεση µε το Νόµο.

Με τον όρο “Περιοχές Ειδικά Ρυθµιζόµενης Πολεοδόµησης” (ΠΕΡΠΟ) νοείται ο µηχανισµός εκείνος που επιτρέπει την ανάπτυξη περιοχών που ανήκουν κατά κυριότητα σε ένα ή περισσότερα εξ’ αδιαιρέτου φυσικά ή νοµικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δηµοσίου δικαίου µε πρωτοβουλία, χρηµατοδότηση και διαχείριση των προαναφεροµένων προσώπων (ΝΠΙ., ΝΠ..). Προϋπόθεση για την εφαρµογή του µηχανισµού ΠΕΡΠΟ είναι να προβλέπονται οι αιτούµενες χρήσεις, οι όροι και ο ειδικός τρόπος ανάπτυξης τους (ΠΕΡΠΟ) απ τα ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ ή ελλείψει αυτών µέχρι την έγκρισή τους από τις Γενικές Κατευθύνσεις του Αρθ-24 του Ν-2508/97. Η έγκριση των Γενικών Κατευθύνσεων γίνεται µε απόφαση του Υπουργού ΠΕΧ..Ε µε τη διαδικασία της παρ.3 του ιδίου άρθρου. Το περιεχόµενο των Γενικών Κατευθύνσεων προσδιορίζεται στην παρ.4 του Αρθ-24 του νόµου. Οι Γενικές Κατευθύνσεις συντάσσονται βάσει µελέτης οι προδιαγραφές της οποίας αποτελούν αντικείµενο της παρούσας ΥΑ κατ’ εξουσιοδότηση της παρ.14 του ιδίου άρθρου.

Ο µηχανισµός ΠΕΡΠΟ στοχεύει στην οικιστική οργάνωση περιοχών για την εξυπηρέτηση µίας ή περισσοτέρων κατηγοριών χρήσεων γης του Π./23-2-87 (ΦΕΚ- 166/./87) σύµφωνα µε τη γενική πολεοδοµική λειτουργία τους, µε εξαίρεση τη γενική χρήση “οχλούσα κατοικίας καθώς και στην εξυπηρέτηση των αναγκών β (δεύτερης) κατοικίας κατά το Π./16-8-85 (ΦΕΚ-416/./85) όπως ισχύει.

Η µελέτη Γενικών Κατευθύνσεων περιλαµβάνει:

την εκτίµηση των προγραµµατικών µεγεθών της οικιστικής ανάπτυξης για την επόµενη 5ετία και 10ετία. τη χωροθέτηση της ικιστικής ανάπτυξης συνολικά και κατά τα τµήµατα που θα αναπτυχθούν µε ΠΕΡΠΟ στα ως άνω έτη, στόχους. Καθορισµός Προγραµµατικών Μεγεθών Ο καθορισµός των προγραµµατικών µεγεθών της οικιστικής ανάπτυξης στα έτη, στόχους (έκταση φυσικού υποδοχέα αριθµός νέων κατοικιών) γίνεται µε βάση την εκτίµηση της ζήτησης και την αξιολόγηση της προσφοράς τόσο σε επίπεδο νοµού όσο και σε επίπεδο επί µέρους ενοτήτων του (οµάδες ΟΤΑ ΟΤΑ τµήµατα µε κοινά χαρακτηριστικά). Η εκτίµηση της ζήτησης β’ κατοικίας θα λάβει υπόψη συµπληρωµατικά τις υφιστάµενες τάσεις εσωγενούς και εξωγενούς ζήτησης µε βάση την ελκτικότητα των πόρων και την αναµενόµενη βελτίωση της µεταφορικής υποδοµής. Η αξιολόγηση της προσφοράς περιλαµβάνει την ποσοτική και ποιοτική αξιολόγηση των υφιστάµενων οικιστικών υποδοχέων, εγκεκριµένων και µη και του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος σε σχέση µε τα χαρακτηριστικά της ζήτησης (ποιότητα περιβάλλοντος κοινωνικές προτιµήσεις, χρονοαπόσταση αξίας γης κλπ). Για την εκτίµηση της έκτασης του φυσικού υποδοχέα χρησιµοποιούνται συντελεστές κορεσµού που εκφράζουν την ισορροπία προσφοράς ζήτησης και καθορίζονται µε βάση τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής. Χωροθέτηση Η χωροθέτηση της οικιστικής ανάπτυξης µε βάση τα προγραµµατικά µεγέθη θα στηριχθεί κατά κύριο λόγο στη διερεύνηση της οικιστικής καταλληλότητας στον έλεγχο της αντοχής των φυσικών πόρων και στην επάρκεια των υποδοµών της ευρύτερης περιοχής, παίρνοντας υπόψη και τις επί µέρους γεωγραφικές τάσεις. .ιερεύνηση της οικιστικής καταλληλότητας Η διερεύνηση της οικιστικής καταλληλότητας λαµβάνει υπόψη:

α. Τις δεσµεύσεις που προκύπτουν από την αξιοποίηση των φυσικών παραγωγικών πόρων τους οποίους απεικονίζει ή οριοθετεί ενδεικτικά, και οι οποίοι περιλαµβάνουν τη γεωργική γη α’ προτεραιότητας, σηµαντικά για τη ανάπτυξη της κτηνοτροφίας εδάφη, τα δάση τα µεταλλεία και τους φυσικούς τουριστικούς πόρους.

β. Την προστασία σηµαντικών φυσικών οικοσυστηµάτων και ανθρωπογενών πόρων.

γ. Τις δεσµεύσεις που προκύπτουν από τη χωροθέτηση παραγωγικών

δραστηριοτήτων (πχ βιοµηχανία) ή άλλων χρήσεων µη συµβατών µε την οικιστική ανάπτυξη, τις οποίες απαικονίζει ή οριοθετεί ενδεικτικά.

δ. Τις ειδικές απαιτήσεις της οικιστικής ανάπτυξης (πχ ποιότητα τοπίου, κλίµα προσανατολισµός θέες κλίσεις εδάφους γεωλογικά χαρακτηριστικά κλπ).

‘Ελεγχος της αντοχής των φυσικών πόρων Ο έλεγχος της αντοχής των φυσικών πόρων περιλαµβάνει:

Τον καθορισµό του ορίου χωρητικότητας των κατά τα ανωτέρω ζωνών οικιστικής καταλληλότητας βάσει σταθεροτύπω πυκνότητας που καθορίζονται στο παράρτηµα και παίρνουν υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τόσο του φυσικού χώρου όσο και της προγραµµατιζόµενης ανάπτυξης ανάλογα µε τη γενική χρήση της (γενική κατοικία, αµιγής κατοικία πολεοδοµικό κέντρο τουρισµός αναυχή κλπ).

Τον καθορισµό της χωρητικότητας των στοιχείων του φυσικού ή ανθρωπογενούς περιβάλλοντος που επηρεάζουν καθοριστικά τη ζήτηση β’ κατοικίας (πχ ακτές). Τον έλεγχο της επάρκειας των αναγκαίων για την οικιστική ανάπτυξη φυσικών πόρων (πχ νερό).

Ο έλεγχος της επάρκειας των υποδοµών της ευρύτερης περιοχής είναι ένας ακόµα παράγοντας που επηρεάζει τον καθορισµό του ορίου χωρητικότητας και στηρίζεται σε εκτιµήσεις των δυνατοτήτων, τόσο της υφιστάµενης, όσο και της προγραµµατιζόµενης µέχρι α έτη στόχους υποδοµής.

Με βάση τα παραπάνω και στο µέτρο που οι κατά τα ανωτέρω διαθέσιµοι φυσικοί πόροι (οικιστική γη, ακτές, νερό κλπ) εµφανίζουν υπερεπάρκεια σε σχέση µε τα προγραµµατικά µεγέθη, η οικιστική ανάπτυξη περιορίεται σε τµήµατα των ανωτέρω ζωνών οικιστικής καταλληλότητας καθοριζόµενα βάσει των κριτηρίων που παρατίθενται στο παράρτηµα.

Η επιλογή των τµηµάτων των ως άνω περιοχών που θα αναπτυχθούν µε το µηχανισµό των ΠΕΡΠΟ θα στηριχθούν κατά κύριο όγο στη δυνατότητα εφαρµογής του. Με την έννοια αυτή επιλέξιµες περιοχές είναι κατ’ αρχήν όλες οι αδιαµόρφωτες οικιστικά περιοχές (ως προς τη δόµηση, την κατάτµηση κλπ), είτε ανήκουν σε ιδιώτες, είτε στο δήµο ή το δηµόσιο, καθώς επίσης και οι διαµορφωµένες περιοχές όπου έχει εκδηλωθεί ενδιαφέρον των ιδιοκτητών γης για συµµετοχή τους στην εφαρµογή του θεσµού (συνένωση, συνδιαχείριση κλπ).

Α.1. Εκτίµηση ζήτησης

Α-1.1. Εξέλιξη πληθυσµού κατά τις τρείς τελευταίες δεκαετίες σε απόλυτα µεγθη και µέσους ετήσιους ρυθµούς ανά 10ετία. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός.

Πηγή: ΕΣΥΕ.

Α-1.2. Εξέλιξη εισοδήµατος και καταναλωτικών προτύπων κατοικίας. Το επίπεδο

αναφοράς θα καθοριστεί βάσει των διαθεσίµων στοιχείων. Πηγές: ΕΣΥΕ, τυχόν

υπάρχουσες µελέτες και έρευνες για την κατοικία (ΥΠΧ..Ε, .ΕΠΟΣ κλπ).

Α-1.3. Εξέλιξη ρυθµών αστικοποίησης αγροτικοί ηµιαστικοί, αστικοί πληθυσµοί.

Επίπεδο αναφοράς: ΝΟµός. Πηγή: ΕΣΥΕ.

Α-1.4. Γενική Εκτίµηση οικονοµικής βάσης και προοπτικών εξέλιξής της. Επιπτώσεις

αναπτυξιακών προγραµµάτων µεγάλων έργων και άλλων χωροταξικών επιλογών

στην οικονοµική βάση και στην εξέλιξη των ρυθµών πληθυσµού και εισοδήµατος.

Επίπεδο αναφοράς:

Νοµός, ενότητες ΟΤΑ µε κοινά χαρακτηριστικά. Πηγές: ΕΣΥΕ. Μελέτες ΥΠΕΧ..Ε

(Χωρικών επιπτώσεων και κοινοτικών προγραµµάτων και πολιτικών των Περιφερειών

Χωροταξικά Περιφερειών) τυχόν υπάρχοντα Αναπτυξιακά προγράµµατα σε

νοµαρχιακό, περιφερειακό ή εθνικό επίπεδο.

Α-1.5. Εκτίµηση πληθυσµών και εισοδήµατος επόµενης 5ετίας και 10ετίας. Επίπεδο

αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός. Πηγή: Α-1.1. έως Α-1.4.

Α-1.6. Εξέλιξη δόµησης κατοικιών σε απόλυτα µεγέθη και ρυθµούς. .ιάκριση σε

δόµηση α’ και β’ κατοικίας. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ. Πηγές: ΕΣΥΕ (απογραφή

κατοικιών, οικοδοµικές άδειες).

Α-1.7. Εκτίµηση τάσεων δόµησης α’ και β’ κατοικίας λαµβάνοντας υπόψη τη

χωρητικότητα των θεσµοθετηµένων οικιστικών υποδοχέων και άλλες µεταβλητές

που εξηγούν την ελκτικότητα των Περιοχών (χρονοαπόσταση κοινωνικά

χαρακτηριστικά ελκτικότητα φυσικών πόρων, ελκτικότητα κοινωνικής και τεχνικής

υποδοµής, κόστος γης, κόστος οικιστικής ανάπτυξης κλπ). Επίπεδο αναφοράς: Νοµός,

ΟΤΑ, οικισµός. Πηγές: Α-1.6. ΕΣΥΕ (απογραφή κατοικιών, κενές κατοικίες κλπ) Α-2.1,

Α-1.2, επιτόπια έρευνα.

Α-2 Αξιολόγηση Προσφοράς

Α-2.1. Απεικόνιση και εµβαδοµέτρηση εγκεκριµένων οικιστικών υποδοχέων

(εγκεκριµένα σχέδια, οικιστικές χρήσεις ΓΠΣ, οικιστικές χρήσεις ΖΟΕ οικισµοί). Επίπεδο

αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός.

Πηγές: ΥΠΕΧ..Ε, αρµόδιες πολεοδοµικές υπηρεσίες.

Α-2.2. Εκτίµηση του οικιστικού αποθέµατος για κάθε µία από τις παραπάνω

κατηγορίες υποδοχέων, καθώς και για Περιοχές νόµιµης ή αυθαίρετης δόµησης εκτός

σχεδίου. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός. Πηγέ: ΕΣΥΕ, διαθέσιµες

αεροφωτογραφίες, επιτόπια έρευνα.

Α-2.3. Πραγµατοποιηµένες πυκνότητες κατά κατηγορία υποδοχέα (ατόµων,

δόµησης). Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός. Πηγές: Α-1.1, Α-2.1, Α-2.2.

Α-2.4. Αξιολόγηση των ποιοτικών χαρακτηριστικών των οικιστικών υποδοχέων βάσει

των κριτηρίων οικιστικής καταλληλότητας που καθορίζονται στο Κεφ.Β-1 και

προσδιορισµός της αναποµένουσας χωρητικότητας των τµηµάτων τους που πληρούν

τις απαιτήσεις της ζήτησης. Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός.

Πηγές: Α-1.7, επιτόπια έρευνα.

Α-2.5. Αξιολόγηση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του οικιστικού αποθέµατος και

καθορισµός του ποσοστού που πληροί τις απαιτήσεις της ζήτησης. Επίπεδο

αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, οικισµός.

Πηγές: Α-1.7, επιτόπια έρευνα.

Α-3 Προγραµµατικά Μεγέθη.

Α-3.1. Καθορισµός των προγραµµατικών µεγεθών της οικιστικής ανάπτυξης α’ και β’

κατοικίας για την επόµενη 5ετία και 10ετία βάσει συνεκτίµησης.

α. Της ζήτησης όπως προσδιορίστηκε στο Κεφ.Α-1 µε βάση την εξέλιξη των κοινωνικο-

οικονοµικών µεγεθών και των τάσεων δόµησης.

β. Του αποδεκτού κατά τα παραπάνω τµήµατος της προσφοράς όπως

προσδιορίστηκε στο Κεφ.Α-2.

γ. Ενός συντελεστή κορεσµού που εκφράζει την ισορροπία προσφοράς ζήτησης όπως

αυτός προσδιορίζεται µε βάσει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.

Επίπεδο αναφοράς: Νοµός, ΟΤΑ, τµήµατα ΟΤΑ µε κοινά χαρακτηριστικά.

Πηγές Α-1, Α-2.